BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19162

que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de
tracto sucesivo exigen que el procedimiento del que dimana el mandamiento ordenando
la extensión de una anotación, de embargo en este supuesto, se haya entablado contra
los titulares registrales, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito
calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en
manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de
practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el
consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se
trata; de ahí que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que
surjan del Registro.
Así, el artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley
Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en
los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades
interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se
trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar
así en el mandamiento.
Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente, por lo que prevalece la
regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de
demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el
titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el
procedimiento (vid. Resoluciones de 14, 18 y 19 de mayo de 2001 y 19 de noviembre
de 2015, entre otras citadas en los «Vistos»). El artículo 140.1 del Reglamento
Hipotecario así mismo dispone que si la propiedad de la finca embargada apareciese
inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el
embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos.
En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la
suspensión de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el
mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales en el
momento de presentación del mandamiento calificado.
3. En cuanto a la alegación que realiza la recurrente, relativa al conocimiento por
los titulares registrales de la existencia del procedimiento de reclamación de las deudas,
lo cual a su juicio implica la ausencia de buena fe, constituye una presunción basada en
circunstancias de hecho que excede de la calificación registral y, en cualquier caso, el
conocimiento de la deuda y el hecho de adquirir las fincas con las hipotecas que las
gravan, no implica que los titulares registrales actuales deban quedar excluidos de las
actuaciones judiciales de las que resulta el embargo decretado, por el contrario lo que si
se constata es su falta de intervención en él.
Finalmente, respecto a las alegaciones aportadas por el Juzgado, las mismas más
que rebatir la calificación, relacionan el ínterin de las actuaciones y la sucesión procesal
de la recurrente. Asimismo, establecen la relación del procedimiento de ejecución
dineraria con la deuda derivada del impago de una de las hipotecas constituidas sobre
las fincas, pero esta cuestión no figura en el mandamiento presentado y, por lo tanto, no
pudo tenerse en cuenta en el momento de la calificación, por lo que no puede entrarse a
su valoración en sede de recurso ya que este, deberá recaer exclusivamente sobre las
cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador,

cve: BOE-A-2023-3457
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