III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-21645)
Resolución de 1 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Logroño n.º 2, por la que no se practica la cancelación de una inscripción de arrendamiento urbano sobre 31 fincas registrales, que han sido objeto de una ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 178398
noviembre de 2021 y 8 de febrero, 11 de mayo, 10 de agosto y 21 de septiembre
de 2022.
1. Se presenta en el Registro de la Propiedad de Logroño número 2 testimonio del
decreto de adjudicación de 31 fincas hipotecadas y mandamiento de cancelación cargas,
junto una diligencia de ordenación adicional, derivada de la ejecución de 31 hipotecas,
procedentes del mismo crédito, inscritas con fecha 8 de julio de 2011, habiéndose
expedido certificación de dominio y cargas del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil y practicada su correspondiente nota marginal en fecha 15 de septiembre de 2017.
Sobre las fincas hipotecadas existen vigentes dos anotaciones preventivas de embargo
y, además, un derecho de arrendamiento inscrito con fecha 11 de febrero de 2013
(formalizado el 16 de noviembre de 2012).
En el mandamiento de cancelación de cargas se ordena, expresa y únicamente, la
cancelación de la hipoteca que se ejecuta, de las anotaciones de embargo letras «B»
de 14 de enero de 2014, que gravan unas fincas hipotecadas, de las anotaciones de
embargo letras «A» de 19 de mayo de 2014, que gravan otras fincas, y de todas las
anotaciones e inscripciones que hubieren podido causarse con posterioridad a la
expedición de la certificación a que se refiere el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
En el documento que contiene la diligencia de ordenación de fecha 11 de julio
de 2022, se señala que no procede expedir ninguna adición al mandamiento de
cancelación de cargas, relativa a los citados arrendamientos, añadiendo que debe
«estarse a lo acordado en el presente procedimiento, poniendo en su conocimiento que
la cancelación de los arrendamientos tiene un trámite específico».
En el despacho del mandamiento de cancelación de cargas, el registrador de la
Propiedad calificante no practica la cancelación de las inscripciones del citado derecho
de arrendamiento, porque no se ha ordenado expresamente su cancelación y porque
son de fecha anterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
La parte recurrente entiende que deben cancelarse las inscripciones de
arrendamiento en virtud de lo dispuesto en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil y 134 de la Ley Hipotecaria, como carga posterior a la inscripción de la hipoteca que
motivó la ejecución, así como en virtud de lo dispuesto en el artículo 7 del Real
Decreto 297/1996 por haber transcurrido el plazo pactado del arrendamiento sin que
conste inscrita la prórroga del contrato por lo que han caducado.
2. Este Centro Directivo no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el problema
objeto de este recurso, la cancelación de las inscripciones de arrendamiento como
consecuencia de las ejecuciones hipotecarias, pero sí de una cuestión conexa, cual es la
existencia o no del derecho de retracto a favor de los arrendatarios en las ventas
judiciales derivadas de esas ejecuciones, pues en ambas cuestiones la respuesta se
encuentra en determinar la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento tras la
ejecución forzosa.
A este respecto, la Resolución de 4 de julio de 2019 señaló que el artículo 25 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de «venta de la vivienda
arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el
arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las
condiciones previstas en el mismo precepto legal: «2. El arrendatario podrá ejercitar un
derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a
contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de
vender (…). 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario
ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del
Código Civil, (…). El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados
desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al
arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante
entrega (…)».
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
cve: BOE-A-2022-21645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
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noviembre de 2021 y 8 de febrero, 11 de mayo, 10 de agosto y 21 de septiembre
de 2022.
1. Se presenta en el Registro de la Propiedad de Logroño número 2 testimonio del
decreto de adjudicación de 31 fincas hipotecadas y mandamiento de cancelación cargas,
junto una diligencia de ordenación adicional, derivada de la ejecución de 31 hipotecas,
procedentes del mismo crédito, inscritas con fecha 8 de julio de 2011, habiéndose
expedido certificación de dominio y cargas del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil y practicada su correspondiente nota marginal en fecha 15 de septiembre de 2017.
Sobre las fincas hipotecadas existen vigentes dos anotaciones preventivas de embargo
y, además, un derecho de arrendamiento inscrito con fecha 11 de febrero de 2013
(formalizado el 16 de noviembre de 2012).
En el mandamiento de cancelación de cargas se ordena, expresa y únicamente, la
cancelación de la hipoteca que se ejecuta, de las anotaciones de embargo letras «B»
de 14 de enero de 2014, que gravan unas fincas hipotecadas, de las anotaciones de
embargo letras «A» de 19 de mayo de 2014, que gravan otras fincas, y de todas las
anotaciones e inscripciones que hubieren podido causarse con posterioridad a la
expedición de la certificación a que se refiere el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
En el documento que contiene la diligencia de ordenación de fecha 11 de julio
de 2022, se señala que no procede expedir ninguna adición al mandamiento de
cancelación de cargas, relativa a los citados arrendamientos, añadiendo que debe
«estarse a lo acordado en el presente procedimiento, poniendo en su conocimiento que
la cancelación de los arrendamientos tiene un trámite específico».
En el despacho del mandamiento de cancelación de cargas, el registrador de la
Propiedad calificante no practica la cancelación de las inscripciones del citado derecho
de arrendamiento, porque no se ha ordenado expresamente su cancelación y porque
son de fecha anterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
La parte recurrente entiende que deben cancelarse las inscripciones de
arrendamiento en virtud de lo dispuesto en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil y 134 de la Ley Hipotecaria, como carga posterior a la inscripción de la hipoteca que
motivó la ejecución, así como en virtud de lo dispuesto en el artículo 7 del Real
Decreto 297/1996 por haber transcurrido el plazo pactado del arrendamiento sin que
conste inscrita la prórroga del contrato por lo que han caducado.
2. Este Centro Directivo no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el problema
objeto de este recurso, la cancelación de las inscripciones de arrendamiento como
consecuencia de las ejecuciones hipotecarias, pero sí de una cuestión conexa, cual es la
existencia o no del derecho de retracto a favor de los arrendatarios en las ventas
judiciales derivadas de esas ejecuciones, pues en ambas cuestiones la respuesta se
encuentra en determinar la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento tras la
ejecución forzosa.
A este respecto, la Resolución de 4 de julio de 2019 señaló que el artículo 25 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de «venta de la vivienda
arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el
arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las
condiciones previstas en el mismo precepto legal: «2. El arrendatario podrá ejercitar un
derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a
contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de
vender (…). 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario
ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del
Código Civil, (…). El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados
desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al
arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante
entrega (…)».
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
cve: BOE-A-2022-21645
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