BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 170258

declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, no ha provocado oposición alguna; no hay cambio de linderos fijos, sino
sólo del nombre de los linderos personales mencionados en la descripción de la finca; se
refiere a una finca que fue inmatriculada en el año 1976 sin representación gráfica
alguna, ni inscrita, ni archivada, sino con una simple descripción literaria, por lo que no
hay constancia registral cierta de su delimitación gráfica perimetral que permitiera ahora
concluir que se estuviera vulnerando esa delimitación perimetral; el hecho de que la finca
se describa en el Registro como «solar cercado» no significa que constara inscrita la
ubicación ni delimitación precisa de dicha cerca, ni excluye la posibilidad de que dentro
de la mencionada cerca hubiera comprendida una medida real superior a la que se hizo
constar, quizá a ojo o sin medición precisa, en su descripción inicial, incurriendo en un
error de medición inicial que es precisamente el que ahora se pretende rectificar; el
aumento de superficie que se pretende acreditar, desde los 150 metros cuadrados de
superficie inscrita hasta los 607 metros cuadrados, aun consistiendo en cuadruplicar la
cifra superficial expresada en la inscripción de inmatriculación, resulta concordante con
una certificación catastral descriptiva y gráfica, lo cual, aunque es un dato que por sí sólo
nada acredita de modo concluyente en el plano jurídico, sí aporta algún indicio de
corresponderse con una realidad fáctica asentada, y sin que la calificación registral haya
puesto de manifiesto que haya habido alteraciones perimetrales sucesivas en la
cartografía catastral del inmueble que pudieran ser reveladoras de actos de agrupación o
agregación de terreno colindante; la regulación legal del expediente para la rectificación
de la superficie de las fincas no contiene una limitación expresa acerca de cuál sea el
aumento o proporción de aumento máximo admisible en dicho procedimiento.
5. Como ha declarado este Centro Directivo, que tras la Ley 13/2015, de 24 de
junio, entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones
descriptivas, hay que distinguir, por un lado, los que solo persiguen y solo permiten
inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin
simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los
supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria, que están
limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o
del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna
tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de
notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas
colindantes».
Y por otro, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–.
Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el
artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.
Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus
trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y
todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su
caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás
interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de
alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan

cve: BOE-A-2022-20990
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Núm. 297