BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 170172

general en todo caso, por entender que cualquiera que sea el importe de la operación
puede que se trate de un activo esencial. Y, por las mismas razones, tampoco puede
estimarse exigible esa intervención de la junta en casos en que sea aplicable la
presunción legal derivada del importe de dicha operación. De seguirse esas
interpretaciones se estaría sustituyendo el órgano de gestión y representación de la
sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendría en el tráfico jurídico.
No obstante, y aunque normalmente el notario carecerá de suficientes elementos de
juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es
necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de
los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora
de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes -que
deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico-, despliegue la mayor
diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento
autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del
negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido,
por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del
representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga
entrar en juego la presunción legal establecida por la norma (por no superar el
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado)
o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos.
Dados los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten
asegurar una sólida publicidad registral basada en títulos en apariencia válidos y
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe
velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el
apartado b) que «los documentos públicos autorizados por Notario en soporte
electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido
se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según
el artículo 24 de la misma ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los
notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no
sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice[n] o
intervenga[n]».
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad
o resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal
Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, «a Notarios y
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que,
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento
público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración
que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al
establecer que los registradores calificarán «(…) la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, (...) así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (…)». Ciertamente,
en el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la
inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados
accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto
que en nuestro sistema registral no se exige la afirmación por los otorgantes sobre la
inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para
calificar esa validez –a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado–,

cve: BOE-A-2022-20981
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Núm. 297