BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166844

Propiedad proclama el artículo 6 de la misma Ley Hipotecaria, del que deriva el principio
general de rogación en la práctica de tales inscripciones (…) Por otro lado, en cuanto al
requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el
principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido, como ya
aceptó para un supuesto similar de cancelación de una hipoteca por parte de la entidad
beneficiaria previa escisión de la titular registral, la Resolución de este Centro Directivo
de 31 de diciembre de 2001, en la que se admitió que «acompañándose a la escritura de
cancelación testimonio de los particulares del cambio de denominación y de la escritura
de escisión, inscritas en el Registro Mercantil, ningún inconveniente hay en que, por el
mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de
la transmisión de la hipoteca causada por dicha escisión».
El encadenamiento formal de los asientos –un asiento por acto– registrable está
sujeto a excepciones, admitiéndose ciertos supuestos en que se permite que en una
misma inscripción consten varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que
determinará la titularidad registral vigente.
Pero en estos casos de tracto abreviado, salvo en este limitado sentido formal, no se
produce excepción alguna al principio del tracto, entendido en su vertiente material como
la exigencia de un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo titular según el
título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en todo caso
calificado y exigido por el registrador.
4. Según las anteriores consideraciones, de acuerdo con las exigencias del tracto
sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es necesario que la sucesión en la
titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro, aunque sea por el mecanismo
del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular
registral originario de la hipoteca y el nuevo titular, otorgante de la escritura cuya
inscripción se pretende.
Por ello, debe ahora determinarse si está suficientemente justificada la previa
adquisición del derecho real de hipoteca por la entidad otorgante de la escritura de
novación de hipoteca –o, en su caso de cancelación– para su constancia en el Registro
de la Propiedad.
En la escritura de novación de préstamo hipotecario objeto de calificación, que
origina el presente recurso no se menciona al «Banco Español de Crédito, S.A.», y
menos aún los negocios jurídicos por los que sus titularidades pasan al «Banco
Santander, S.A.»; pero la consulta del Registro Mercantil permite comprobar que hay
sucesión universal, en la personalidad jurídica de «Banco Español de Crédito, S.A.» a
«Banco Santander, S.A.».
Además, se trata de una sucesión universal que, por la importancia de ambas
entidades y enorme implicación en la contratación de préstamos hipotecarios, consta
también reflejada en numerosos asientos de todos los registros de la Propiedad.
Este criterio coincide plenamente con las Resoluciones antes citadas que, como se
ha indicado, permiten la inscripción utilizando la figura del tracto abreviado, sin
necesidad de otro documento fehaciente o manifestación expresa –a modo de
certificación– que acredite o asevere que el activo concreto se halla comprendidos
dentro de los transmitidos, cuando se trate de inscribir por este procedimiento una propia
sucesión universal, como ocurre en el supuesto que nos ocupa, aunque excluyen esa
posibilidad cuando se trate inscribir cesiones parciales de activos, por muy numerosos
que éstos sean, lo que no ocurre en este caso, por lo que resulta de la consulta del
contenido de las inscripciones en el Registro Mercantil de las escrituras de transmisión.
En conclusión, aunque sea conveniente, no es necesario que los particulares de una
sucesión universal societaria consten relacionados en una escritura de novación o
cancelación de hipoteca, a los efectos de cumplir con los requisitos del tracto sucesivo
abreviado, sino que es suficiente con que dichas circunstancias consten en otras
inscripciones del propio Registro de la Propiedad en el que ha de practicarse la
cancelación o resulten de la consulta al Registro Mercantil.

cve: BOE-A-2022-20496
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Núm. 291