BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291

Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166976

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal,
todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de noviembre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2022-20512
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contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de
diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la
tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de
alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en
una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que,
confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación
de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con
aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
4. Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por la registradora objeto de
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho
hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el
Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro así́ como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la
suspensión de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el
mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de
presentación del mandamiento calificado, debiendo destacarse el lapso temporal
transcurrido entre la expedición del mandamiento (22 de febrero de 2022) y su
presentación en el Registro de la Propiedad (7 de junio de 2022).