III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20514)
Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de un titular catastral, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa y reducción de cabida de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 166992
de buena fe» –la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su
georreferenciación inscrita– «durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus
antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación del
promotor ha provocado la oposición del titular catastral de una parcela que resulta
incluida en la georreferenciación que pretende el promotor.
Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un simple
titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión (…) del inmueble catastral (…)
Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con
el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero” y por ello, no deberían ser admitidos por los
juzgados, tribunales ni oficinas del Estado “si el objeto de la presentación fuere hacer
efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”, como resulta del
artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”».
5. En el presente caso, el opositor, como mero titular catastral de un inmueble
afectado, no sólo no resulta ser titular registral de finca alguna, sino que la supuesta
presunción de certeza de la titularidad catastral a su nombre resultante del artículo 3.3
del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la cual titularidad como se ha
dicho, no podría ser oponible a terceros por no constar inscrita en el Registro de la
Propiedad, aparece desvirtuada porque el propio opositor manifiesta que transmitió dicha
parcela a un tercero.
cve: BOE-A-2022-20514
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 291
Lunes 5 de diciembre de 2022
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de buena fe» –la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su
georreferenciación inscrita– «durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus
antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación del
promotor ha provocado la oposición del titular catastral de una parcela que resulta
incluida en la georreferenciación que pretende el promotor.
Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un simple
titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión (…) del inmueble catastral (…)
Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con
el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero” y por ello, no deberían ser admitidos por los
juzgados, tribunales ni oficinas del Estado “si el objeto de la presentación fuere hacer
efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”, como resulta del
artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”».
5. En el presente caso, el opositor, como mero titular catastral de un inmueble
afectado, no sólo no resulta ser titular registral de finca alguna, sino que la supuesta
presunción de certeza de la titularidad catastral a su nombre resultante del artículo 3.3
del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la cual titularidad como se ha
dicho, no podría ser oponible a terceros por no constar inscrita en el Registro de la
Propiedad, aparece desvirtuada porque el propio opositor manifiesta que transmitió dicha
parcela a un tercero.
cve: BOE-A-2022-20514
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 291
