BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 165496

parcial; y por otra parte, otorga un «acta de consentimiento», también en documento
privado, en la que el promotor, cuya firma autentica el registrador, presta su
consentimiento a las coordenadas de la linde que (dice) manifestó en su oposición el
titular de la segunda finca registral, a saber, «Tinerfeña de Obras Públicas, S.L.».
Y dicho promotor, al amparo del propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que
permite consensuar los deslindes ante el registrador sin necesidad de acudir al deslinde
ante notario del artículo 200, expone al registrador que «con tales deslindes se da
cumplimiento a lo previsto en el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, quedando
solventada la oposición» y solicita «la reanudación de la tramitación (…) hasta la
conclusión del expediente con la rectificación de la descripción literal de la finca».
A este respecto debe recordarse que dicho artículo 199.1 establece que «si la
incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica (o georreferenciación
alternativa, según el art 199.2) fuera denegada por la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas, (como ha ocurrido en el caso que nos ocupa), el promotor
podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes
registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien
en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación
ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que
con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos
debidamente».
Por ello, como tesis general y de concepto, el acuerdo ante el registrador, con firmas
autenticadas por éste, que además deberá asegurarse de la prestación del
consentimiento por las partes de modo libre e informado, es uno de los medios hábiles
para formalizar un deslinde entre colindantes, resolviendo así la posible controversia
previa entre ellos, como de manera específica prevé el artículo 199.1 de la Ley
Hipotecaria y de manera más genérica el artículo 103 bis sobre posibilidad de
conciliación ante el registrador de cualquier controversia.
Por ello, ha de ser revocado el defecto señalado en la nota de calificación recurrida
según el cual no concurría procedimiento hábil para el deslinde y había que acudir
necesariamente al deslinde judicial o ante notario.
5. Señala el registrador, además, que «el procedimiento relativo a la inscripción de
la representación gráfica que motivó el asiento 600 del diario 81 se encuentra cerrado,
en virtud de la nota de calificación (…) de fecha diecinueve de Julio del año dos mil
veintiuno».
Sin embargo, en realidad el procedimiento registral, en sentido amplio, tiene como
fecha de inicio la del asiento de presentación motivado por el título que contiene la
petición inicial al registrador para que inscriba una determinada georreferenciación de la
finca. Y, a dicha fecha de inicio se retrotraerán los efectos de la inscripción que
eventualmente se practique, conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria.
Y ese concreto procedimiento registral iniciado con un determinado asiento de
presentación tiene como fecha final o de terminación, no la de la calificación negativa, la
cual genera la prórroga del asiento de presentación conforme al artículo 323 de la Ley
Hipotecaria, sino la de caducidad, cuando llegue, del asiento de presentación inicial, que,
en virtud de la prórroga indicada y, en su caso, de otras prórrogas adicionales legalmente
posibles, es siempre una fecha posterior, e incluso en caso de recurso puede llegar a ser
muy posterior, a la de la calificación negativa.
En efecto, mientras no caduque el asiento de presentación, sí es perfectamente
posible aportar documentos que pretendan subsanar los defectos señalados por el
registrador en su nota de calificación.
Y, en particular, si se hubiera denegado la inscripción de la georreferenciación
pretendida por oposición de terceros alegando posible invasión de fincas registrales
colindantes, sigue siendo perfectamente posible, dentro del mismo procedimiento, (que
no sería siquiera necesario «reabrir», puesto que no ha quedado «cerrado» por la nota
de calificación mientras no caduque el asiento de presentación), efectuar acuerdos de
deslinde ante el registrador con los que solventar una determinada controversia con un

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Núm. 289