BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289

Viernes 2 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 165468

inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del
título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar
consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en
el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento
privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes
de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).
Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al
expediente de reanudación del tracto, y en particular, por lo que ahora interesa, del
requisito esencial de la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al
procedimiento, al ser un trámite esencial del citado procedimiento (vid., entre otras,
Resolución de 11 de febrero de 1999), siendo función principal del registrador en este
contexto la de comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las
garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional
de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se
concreta en el principio del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso el auto deja constancia de haberse citado, en su domicilio y por
edictos, como titular registral, a los herederos desconocidos de don E. P. G., como
persona de la que proceden los bienes, a doña J. F. O. y a los herederos desconocidos
de don J. M. R. M.
Por lo que, de acuerdo con lo expuesto, en el presente caso el auto judicial no deja
constancia del cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en
particular, tratándose de inscripciones contradictorias de menos de treinta años de
antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el
expediente o, en su caso, que el titular del asiento contradictorio de menos de treinta
años de antigüedad o sus causahabientes no hubieran comparecido después de haber
sido citados tres veces –una de ellas, al menos, personalmente–.
A esto se añade, aunque no haya sido planteado por el registrador en su nota, que
las fincas 408 y 409 figuran inscritas a nombre de otro titular registral distinto al tenido en
cuenta en el procedimiento, según las notas simples aportadas al expediente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación.

Madrid, 7 de noviembre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.