BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 160066

fecha del asiento de presentación, pero «si el título hubiera sido retirado antes de la
inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título
presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la
devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente.
En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la
terminación del plazo de inscripción».
Ahora bien, esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o
posteriores, y así resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria que dispone que «inscrito o
anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no
podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco
inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término
de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento» y de los
artículos 111 y 432.2 del Reglamento Hipotecario antes citados.
El cierre registral a títulos incompatibles, aunque sean de anterior fecha, es una
consecuencia del principio de prioridad, esencial dentro del sistema registral español. Y
esta incompatibilidad se dará no sólo entre títulos traslativos de propiedad contradictorios
(como en el caso de doble venta, ex artículo 1473 del Código Civil en el que la
inscripción del título primeramente presentado cierra el Registro a otros anteriores) sino
también se produce esa contradicción entre títulos que se opongan entre sí en la fijación
del orden de prioridad de los derechos inscritos.
Por otra parte, como tesis de principio, de conformidad con el principio hipotecario
del tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, para inscribir o
anotar títulos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y demás derechos reales sobre inmuebles es necesario que conste previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos.
De este modo, si se halla suspendida la inscripción de un derecho contenido en un
título previo al que debe calificarse y si atribuye a su titular facultades que, al menos en
apariencia, pueden, en caso de inscribirse, afectar al desenvolvimiento del título
posterior, deberá suspenderse la calificación de éste en todo lo que pueda verse
afectado por el primero en tanto mantenga vigencia el asiento de presentación
practicado con anterioridad.
3. En el supuesto de este expediente, parece claro que nos encontramos ante
títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a las mismas fincas, por lo que
no es posible inscribir el presentado en tercer lugar hasta que no caduque la vigencia de
los asientos de presentación practicados con anterioridad. Por lo que no sólo no procede
inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo
en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 de la Ley Hipotecaria antes citado.
En este sentido, el artículo 432 del Reglamento Hipotecario, en su párrafo segundo,
expresamente determina que la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de
presentación lleva consigo la prórroga de los asientos de presentación anteriores o
posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos.
Por último, respecto a la afirmación de la recurrente de haber transcurrido el plazo
legal de los asientos de presentación previos, debe tenerse en cuenta que la calificación
defectuosa de un documento presentado, como es el caso, implica la prórroga
automática del asiento de presentación por plazo de 60 días, contados desde la fecha de
la última de las notificaciones que el registrador ha de hacer en tal caso al presentante
del documento y al notario autorizante o a la autoridad judicial o funcionario que lo
expidió, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Por lo que, a la fecha de presentación del recurso, el primer asiento presentado,
calificado con defectos, se encuentra vigente.

cve: BOE-A-2022-19456
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Núm. 281