BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 159992

2.º En cuanto al ámbito de aplicación del artículo 98 de la ley 7/2022, cabe señalar
dos cuestiones:
– El propio apartado 1 del artículo 98 se refiere a un desarrollo reglamentario que
todavía no se ha producido, de lo que se deduce que la declaración impuesta en el
apartado 3 no será exigible hasta que se dicte el Reglamento en el que se fije la lista de
actividades potencialmente contaminantes.
Además, frente a la alegación por el señor registrador relativa a que dicho desarrollo
reglamentario se encuentra ya en el RD 9/2005, cabe señalar que de una simple lectura
del Real Decreto invocado por el registrador se infiere que las actividades
potencialmente contaminantes a que se refiere el mismo son todas actividades de
carácter productivo o comercial, las cuales no se pueden dar en un edificio dividido
horizontalmente y destinado a garaje, como es el caso que nos ocupa. De hecho, el
citado Real Decreto 9/2005 define las actividades potencialmente contaminantes del
suelo “aquellas actividades de tipo industrial o comercial en las que, ya sea por el
manejo de sustancias peligrosas ya sea por la generación de residuos, pueden
contaminar el suelo”. Por lo tanto, no es cierta la afirmación del señor registrador.
Ciertamente el RD 9/2005 regula actividades contaminantes del suelo pero del elenco de
actividades enumeradas resulta evidente que tiene por objeto solares, naves industriales
o locales donde se pueden desarrollar este tipo de actividades y no las viviendas o
mucho menos las plazas de garaje. Es por ello que el artículo 98 de la ley 7/2022 se
remite a un desarrollo reglamentario todavía inexistente que es el que tendrá que
determinar qué se entiende por actividad contaminante del suelo, tipificándose, en su
caso, actividades que si puedan desarrollarse en las viviendas o plazas de garaje de
esta naturaleza, de lo contrario estaríamos exigiendo de los ciudadanos realizar una
manifestación sin saber qué les estamos preguntando, lo cual puede generar
indefensión. A la misma conclusión llegamos si realizamos un [sic] interpretación
sistemática de la norma.
Además, dicho Real Decreto 9/2005 se dictó en desarrollo de la Ley 28/2011 de 28
de julio que ha sido precisamente derogada por la Ley 7/2022 (Disposición Derogatoria
primera apartado 1) y dada la trascendencia de la declaración y las posibles
responsabilidades que conlleva se hace imprescindible la perfecta delimitación del objeto
de la misma.
– En segundo lugar, y al margen de lo señalado sobre el desarrollo reglamentario
pendiente, debe determinarse cuál es el ámbito de aplicación objetivo del artículo 98, en
concreto, cómo debe interpretarse el término finca.
El registrador equipara de forma inequívoca el término finca con el concepto de finca
registral, lo que parece contrario a una interpretación lógica y sistemática de la Ley.
Desde el punto de vista sistemático hay que tener en cuenta que la rúbrica que
encabeza el título VIII es “Suelos contaminados” y con arreglo a la definición contenida
en el artículo 2.a) “Suelo contaminado” es aquel cuyas características han sido alteradas
negativamente por la presencia de componentes químicos de carácter peligroso
procedentes de la actividad humana en concentración tal que comporte un riesgo
inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y
estándares que se determinen por el Gobierno. Poniendo en conexión ambos términos,
suelo y finca, parece claro que el precepto se está refiriendo a la transmisión de una
porción de superficie terrestre, lo que excluiría del ámbito de aplicación de la norma los
elementos de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
En contra de este criterio, el registrador aduce que “la transmisión de un
departamento de una división horizontal implica también la transmisión de la cotitularidad
en los elementos comunes de la división horizontal que correspondieran al transmitente
en proporción a la cuota de la finca transmitida y que el artículo 396 el Código Civil
incluye el suelo entre los elementos comunes de la división horizontal”. Ahora bien, a
nuestro juicio se trata de un argumento puramente formalista, pues aunque es cierto que
los propietarios de una cuota en un local de garaje de un edificio régimen de propiedad
horizontal participan del suelo, eso no significa que puedan utilizarlo para desarrollar sus

cve: BOE-A-2022-19448
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Núm. 281