BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 11 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 153985

los propietarios de un piso en régimen de propiedad horizontal participan del suelo, eso
no significa que puedan utilizarlo para desarrollar sus actividades particulares, por lo que
difícilmente pueden desarrollar una actividad potencialmente contaminante del suelo.
A mayor abundamiento, si nos atenemos a la literalidad del artículo 98, argumento en
el que basa toda su calificación el señor registrador, la declaración debe tener por objeto
“si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad contaminante” lo que
incluiría no sólo las actividades del transmitente sino las de cualquier otro titular
(presente o pasado) de los distintos elementos de la división horizontal. Y esta
conclusión es de todo punto ilógica, además de resultar de imposible cumplimiento en la
práctica, porque lo que se estaría imponiendo al vendedor de una vivienda es averiguar y
conocer si se ha realizado por algún otro de los copropietarios una actividad
potencialmente contaminante del suelo del que es cotitular, suponiendo que esta pudiera
desarrollarse en un suelo configurado como elemento común. Es por ello que de la
calificación transcrita llama especialmente la atención que el señor registrador se refiera
a la necesidad de efectuar la declaración objeto de controversia “independientemente de
las personas que hayan podido realizar esas actividades”. ¿Quiere decir con eso el
señor registrador que el vendedor no solo está obligado a conocer y manifestar lo que él
mismo ha realizado, sino que también ha de conocerlo y manifestarlo en cuanto al resto
de vecinos de la comunidad e inclusive de cualquier otro que haya sido titular de la
vivienda con anterioridad? Es particular la obligación de manifestar si se ha desarrollado
en la vivienda una actividad incompatible con el propio destino de la misma en base a un
precepto reglamentario aun por desarrollar, sino que además se le impone la carga de
investigar si lo ha hecho cualquier otro titular de los departamentos en que se encuentra
dividido horizontalmente el edificio al que pertenece el inmueble e inclusive los titulares
anteriores del mismo. Está claro que el señor registrador no se ha visto en la tesitura de
tener que explicar a un vendedor lo que supuestamente tiene que manifestar en uno u
otro sentido.
3.º En cuanto a las consecuencias de la falta de declaración del artículo 98 de la
ley 7/2022, de la calificación registral se deduce que la falta de declaración es defecto
que impide la inscripción del título. Sin embargo, de nuevo, una interpretación
sistemática del precepto atendiendo al resto del ordenamiento y a los antecedentes
legislativos nos lleva a la conclusión contraria:
– En primer lugar, el artículo 8 de la ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos
contaminados ya imponía una declaración acerca de la realización de actividades
potencialmente contaminantes en las transmisiones formalizadas en escritura pública,
declaración que se hacía constar igualmente en el Registro por nota marginal. Aunque el
precepto se refería únicamente a la declaración positiva de realización de actividades
contaminantes, de haberse interpretado como un requisito necesario para la inscripción
de la escritura habría exigido lógicamente que el título contuviese una manifestación
positiva o negativa y en la práctica no ha sido así.
– La regla general es que sólo deben constituir defectos que impiden la inscripción
aquellos que afecten a la legalidad del negocio documentado (artículo 18 de la Ley
Hipotecaria) o que impidan la práctica del asiento de inscripción porque se omite en el
título una circunstancia que necesariamente debe contener la inscripción (artículo 21.1
Ley Hipotecaria). Fuera de estos casos, la omisión de cualquier otra circunstancia que
debe contener el título, no impide su inscripción salvo que expresamente lo disponga la
norma (como ocurre con la expresión de los medios de pago exigida en el artículo 254.3
de la Ley Hipotecaria). Así ocurre, por ejemplo, con la obligación de entregar el
certificado de eficiencia energética (RR de 20 de marzo de 2019 y 16 de septiembre
de 2019) o de aportar el certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad
impuesto por el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De hecho, la previsión legal de su constancia por nota marginal conduce a considerar
como inscribible al título que no contiene dicha manifestación, pues si fuese exigible tal
manifestación para la inscripción del título, lo lógico es que se recogiese su contenido en

cve: BOE-A-2022-18508
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Núm. 271