T.C. Sección del Tribunal Constitucional. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencias. (BOE-A-2022-17974)
Pleno. Sentencia 118/2022, de 29 de septiembre de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 5390-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno respecto del artículo 4 del Decreto-ley de la Generalitat de Cataluña 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de viviendas con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler. Competencias sobre Derecho civil, vivienda y consumo: nulidad del precepto legal que introduce un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (STC 37/2022).
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de noviembre de 2022
Sec. TC. Pág. 149410
(v) «El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de
libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda,
así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en
atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el
funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en
otros preceptos constitucionales».
(vi) «La reserva al legislador estatal de la competencia tanto para la regulación de
la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto,
que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes
para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas. El establecimiento de dicha
libertad o, en su caso, su modulación y, en general, la regulación de las reglas para la
determinación de la renta, son aspectos esenciales del régimen obligacional de los
contratos de arrendamiento de viviendas que, en su condición de bases de las
obligaciones contractuales, deben ser comunes y, por tanto, establecidas por el Estado.
Consecuentemente, la determinación y, en su caso, la modificación de las bases de las
obligaciones contractuales corresponde en exclusiva al Estado ex art. 149.1.8 CE».
En el apartado e) del mismo fundamento jurídico 4 continúa señalando la sentencia:
«[L]as reglas de limitación de la renta de los contratos de arrendamiento de viviendas
previstas en el art. 6 de la Ley 11/2020 vulneran el principio de libre determinación del
precio, entendido como una base de las obligaciones contractuales actualmente
contemplado en el art. 17.1 de la Ley 29/1994.
Esta vulneración no es solamente predicable del mencionado art. 6 […] sino también
de todas aquellas previsiones de la Ley 11/2020 que se refieren a tales limitaciones a las
rentas de los contratos, a las que, por conexión o consecuencia (art. 39.1 LOTC), debe
extenderse la declaración de inconstitucionalidad y nulidad […]. Tales previsiones son las
siguientes: […] la que establece los criterios de asunción en los contratos con régimen
de contención de rentas, de los gastos generales y de servicios individuales (art. 9)».
Por lo tanto, en atención a la citada doctrina, es forzoso concluir que el nuevo
apartado tercero del art. 9 de la Ley 11/2020, introducido por el art. 4 del Decretoley 50/2020, incurre en la misma vulneración del art. 149.1.8 CE que ya se apreció
respecto a los apartados primero y segundo del art. 9, por cuanto establece una regla
sobre los gastos generales y de servicios individuales que es aplicable a los contratos de
arrendamiento sujetos al régimen de contención de rentas regulados por la referida
Ley 11/2020. Por ello no procede sino concluir que, dado que forma parte de la
regulación de este tipo de contratos, el precepto ha de ser declarado inconstitucional y
nulo por aplicación de la ya citada doctrina de la STC 37/2022, de 10 de marzo».
Por último, debe determinarse el alcance de nuestra declaración de
inconstitucionalidad. El nuevo apartado tercero del art. 9 de la Ley 11/2020 regula una
cuestión relativa a la limitación de rentas en determinados contratos de arrendamiento de
viviendas celebrados a partir de la entrada en vigor del Decreto-ley 5/2020, de 9 de
diciembre, entrada en vigor que se produjo al día siguiente de su publicación en el «Diari
Oficial de la Generalitat de Catalunya», de 11 de diciembre de 2020 (disposición final del
Decreto-ley 5/2020).
A este respecto, y como también señalamos en la citada STC 37/2022, de 10 de
marzo, debe precisarse que la decisión que se adopta no afectará a las situaciones
jurídicas consolidadas, pues el principio de seguridad jurídica consagrado en el art. 9.3
CE y la necesidad de atender al fin legítimo de procurar la estabilidad en las relaciones
contractuales preexistentes aconseja limitar los efectos de esta sentencia, de manera
que la inconstitucionalidad y nulidad del precepto impugnado tendrá solo efectos pro
futuro, manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de viviendas
celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución y a los que resultase
de aplicación la mencionada norma.
cve: BOE-A-2022-17974
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 262
Martes 1 de noviembre de 2022
Sec. TC. Pág. 149410
(v) «El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de
libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda,
así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en
atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el
funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en
otros preceptos constitucionales».
(vi) «La reserva al legislador estatal de la competencia tanto para la regulación de
la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto,
que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes
para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas. El establecimiento de dicha
libertad o, en su caso, su modulación y, en general, la regulación de las reglas para la
determinación de la renta, son aspectos esenciales del régimen obligacional de los
contratos de arrendamiento de viviendas que, en su condición de bases de las
obligaciones contractuales, deben ser comunes y, por tanto, establecidas por el Estado.
Consecuentemente, la determinación y, en su caso, la modificación de las bases de las
obligaciones contractuales corresponde en exclusiva al Estado ex art. 149.1.8 CE».
En el apartado e) del mismo fundamento jurídico 4 continúa señalando la sentencia:
«[L]as reglas de limitación de la renta de los contratos de arrendamiento de viviendas
previstas en el art. 6 de la Ley 11/2020 vulneran el principio de libre determinación del
precio, entendido como una base de las obligaciones contractuales actualmente
contemplado en el art. 17.1 de la Ley 29/1994.
Esta vulneración no es solamente predicable del mencionado art. 6 […] sino también
de todas aquellas previsiones de la Ley 11/2020 que se refieren a tales limitaciones a las
rentas de los contratos, a las que, por conexión o consecuencia (art. 39.1 LOTC), debe
extenderse la declaración de inconstitucionalidad y nulidad […]. Tales previsiones son las
siguientes: […] la que establece los criterios de asunción en los contratos con régimen
de contención de rentas, de los gastos generales y de servicios individuales (art. 9)».
Por lo tanto, en atención a la citada doctrina, es forzoso concluir que el nuevo
apartado tercero del art. 9 de la Ley 11/2020, introducido por el art. 4 del Decretoley 50/2020, incurre en la misma vulneración del art. 149.1.8 CE que ya se apreció
respecto a los apartados primero y segundo del art. 9, por cuanto establece una regla
sobre los gastos generales y de servicios individuales que es aplicable a los contratos de
arrendamiento sujetos al régimen de contención de rentas regulados por la referida
Ley 11/2020. Por ello no procede sino concluir que, dado que forma parte de la
regulación de este tipo de contratos, el precepto ha de ser declarado inconstitucional y
nulo por aplicación de la ya citada doctrina de la STC 37/2022, de 10 de marzo».
Por último, debe determinarse el alcance de nuestra declaración de
inconstitucionalidad. El nuevo apartado tercero del art. 9 de la Ley 11/2020 regula una
cuestión relativa a la limitación de rentas en determinados contratos de arrendamiento de
viviendas celebrados a partir de la entrada en vigor del Decreto-ley 5/2020, de 9 de
diciembre, entrada en vigor que se produjo al día siguiente de su publicación en el «Diari
Oficial de la Generalitat de Catalunya», de 11 de diciembre de 2020 (disposición final del
Decreto-ley 5/2020).
A este respecto, y como también señalamos en la citada STC 37/2022, de 10 de
marzo, debe precisarse que la decisión que se adopta no afectará a las situaciones
jurídicas consolidadas, pues el principio de seguridad jurídica consagrado en el art. 9.3
CE y la necesidad de atender al fin legítimo de procurar la estabilidad en las relaciones
contractuales preexistentes aconseja limitar los efectos de esta sentencia, de manera
que la inconstitucionalidad y nulidad del precepto impugnado tendrá solo efectos pro
futuro, manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de viviendas
celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución y a los que resultase
de aplicación la mencionada norma.
cve: BOE-A-2022-17974
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Núm. 262
