III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17777)
Resolución de 3 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de una comunidad de propietarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 31 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 148356
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen
distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
3. No obstante, la cuestión debatida se centra en si es necesario que se exprese la
identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados,
hayan tenido intervención en el acuerdo adoptado, de manera que se pueda comprobar
la coincidencia entre algunos titulares registrales y los propietarios que tomaron el
acuerdo, pudiendo existir propietarios que hayan inscrito su adquisición con posterioridad
a la adopción de los acuerdos, y no hayan aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las exigencias
derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según
reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de
julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio
de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre
de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de
modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es
necesario que éste cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos
privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones
del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la
Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
cve: BOE-A-2022-17777
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Núm. 261
Lunes 31 de octubre de 2022
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derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen
distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
3. No obstante, la cuestión debatida se centra en si es necesario que se exprese la
identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados,
hayan tenido intervención en el acuerdo adoptado, de manera que se pueda comprobar
la coincidencia entre algunos titulares registrales y los propietarios que tomaron el
acuerdo, pudiendo existir propietarios que hayan inscrito su adquisición con posterioridad
a la adopción de los acuerdos, y no hayan aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las exigencias
derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según
reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de
julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio
de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre
de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de
modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es
necesario que éste cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos
privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones
del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la
Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
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