III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17576)
Resolución de 29 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146846
capacidad legal necesarias para el presente acto, según la legislación aplicable en
Alemania, país de nacionalidad y de residencia de la poderdante».
Además, se indica el número de identificación de extranjero tanto del apoderado
como de la sociedad civil representada.
La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio,
«es necesario que se identifique a todos los socios que componen la sociedad civil
alemana con el correspondiente NIE, señalando que son los únicos socios de la
respectiva sociedad».
Añade que «la jurisprudencia federal, especialmente a partir de la sentencia del
Tribunal Federal alemán de 4 de diciembre de 2008, contra el criterio del Registro de
la Propiedad, mantuvo sin embargo la posibilidad de inscripción registral a nombre
exclusivamente de la sociedad civil. Como consecuencia de este conflicto, el legislador
optó por reformar el § 47.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad
(Grundbuchordnung), mediante una fórmula salomónica, consistente en permitir el
registro de la propiedad inmobiliaria a nombre de la sociedad civil, pero haciendo constar
la identidad de los socios (…)».
Y concluye que «en consecuencia, aunque de conformidad con el artículo 58
LCJ1MC, corresponde a la ley española establecer las condiciones y el procedimiento de
las inscripciones registrales, la propia indefinición del Derecho alemán acerca de la
personalidad y capacidad jurídica externa de las sociedades civiles y, en particular,
la repercusión de esta cuestión conflictiva en el tratamiento de la titularidad de bienes
inmuebles y su constancia registral, aconseja una aplicación mutatis mutandis, del
criterio previsto en el § 47.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad alemán, de
forma que se inscriba la propiedad adquirida a nombre de la sociedad civil compradora,
compuesta por los socios que forman parte de dicha sociedad y que se deben mencionar
en la escritura y en la inscripción. Aunque la adquisición pueda ser realizada por el
representante legal previsto estatutariamente, la escritura debe identificar a tal efecto a
todos los socios que forman parte de la sociedad civil, señalando que son los únicos
socios, e identificarlos en su caso con el correspondiente NIE. Esta es, por lo demás, la
práctica que se deduce asimismo de la jurisprudencia alemana (sentencia del Tribunal
Federal alemán de 28 de abril de 2011)».
El notario recurrente alega: a) que si es de aplicación la ley española a las
condiciones y procedimiento de las inscripciones registrales, habrá que aplicar la ley
española y, en ningún caso, la ley alemana, y b) que a la representación voluntaria de la
sociedad civil alemana se aplica la ley española, según el artículo 10.11 del Código Civil
y correspondió a la notaria alemana evaluar la personalidad jurídica de la sociedad civil
compradora y las facultades del representante legal de ésta para otorgar el poder para
comprar el inmueble.
2. Para resolver la cuestión planteada debe tenerse en cuenta: a) que la ley del
lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley
española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro
de la Propiedad español, conforme a los artículos 10.1 del Código Civil y 58 y 60 de la
Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil
(cfr., por todas la Resolución de 6 de marzo de 2020; b) que, según esta legislación, la
adquisición de inmuebles por una sociedad civil constituida en escritura pública es
inscribible en el Registro de la Propiedad a nombre de dicha sociedad, sin necesidad de
reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios (cfr., por todas, la
Resolución de 14 de febrero de 2001); c) que el notario autorizante de la escritura
calificada ha emitido juicio sobre equivalencia funcional del documento representativo
reseñado y sobre juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas (que
incluye juicio sobre existencia de la persona jurídica compradora conforme a la ley
alemana –cfr. artículo 9.11 del Código Civil español–), sin que pueda quedar desvirtuado
por las consideraciones que expresa la registradora sobre la forma de inscripción de
negocios análogos en el Registro de la Propiedad alemán que estima aconsejable aplicar
cve: BOE-A-2022-17576
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146846
capacidad legal necesarias para el presente acto, según la legislación aplicable en
Alemania, país de nacionalidad y de residencia de la poderdante».
Además, se indica el número de identificación de extranjero tanto del apoderado
como de la sociedad civil representada.
La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio,
«es necesario que se identifique a todos los socios que componen la sociedad civil
alemana con el correspondiente NIE, señalando que son los únicos socios de la
respectiva sociedad».
Añade que «la jurisprudencia federal, especialmente a partir de la sentencia del
Tribunal Federal alemán de 4 de diciembre de 2008, contra el criterio del Registro de
la Propiedad, mantuvo sin embargo la posibilidad de inscripción registral a nombre
exclusivamente de la sociedad civil. Como consecuencia de este conflicto, el legislador
optó por reformar el § 47.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad
(Grundbuchordnung), mediante una fórmula salomónica, consistente en permitir el
registro de la propiedad inmobiliaria a nombre de la sociedad civil, pero haciendo constar
la identidad de los socios (…)».
Y concluye que «en consecuencia, aunque de conformidad con el artículo 58
LCJ1MC, corresponde a la ley española establecer las condiciones y el procedimiento de
las inscripciones registrales, la propia indefinición del Derecho alemán acerca de la
personalidad y capacidad jurídica externa de las sociedades civiles y, en particular,
la repercusión de esta cuestión conflictiva en el tratamiento de la titularidad de bienes
inmuebles y su constancia registral, aconseja una aplicación mutatis mutandis, del
criterio previsto en el § 47.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad alemán, de
forma que se inscriba la propiedad adquirida a nombre de la sociedad civil compradora,
compuesta por los socios que forman parte de dicha sociedad y que se deben mencionar
en la escritura y en la inscripción. Aunque la adquisición pueda ser realizada por el
representante legal previsto estatutariamente, la escritura debe identificar a tal efecto a
todos los socios que forman parte de la sociedad civil, señalando que son los únicos
socios, e identificarlos en su caso con el correspondiente NIE. Esta es, por lo demás, la
práctica que se deduce asimismo de la jurisprudencia alemana (sentencia del Tribunal
Federal alemán de 28 de abril de 2011)».
El notario recurrente alega: a) que si es de aplicación la ley española a las
condiciones y procedimiento de las inscripciones registrales, habrá que aplicar la ley
española y, en ningún caso, la ley alemana, y b) que a la representación voluntaria de la
sociedad civil alemana se aplica la ley española, según el artículo 10.11 del Código Civil
y correspondió a la notaria alemana evaluar la personalidad jurídica de la sociedad civil
compradora y las facultades del representante legal de ésta para otorgar el poder para
comprar el inmueble.
2. Para resolver la cuestión planteada debe tenerse en cuenta: a) que la ley del
lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley
española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro
de la Propiedad español, conforme a los artículos 10.1 del Código Civil y 58 y 60 de la
Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil
(cfr., por todas la Resolución de 6 de marzo de 2020; b) que, según esta legislación, la
adquisición de inmuebles por una sociedad civil constituida en escritura pública es
inscribible en el Registro de la Propiedad a nombre de dicha sociedad, sin necesidad de
reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios (cfr., por todas, la
Resolución de 14 de febrero de 2001); c) que el notario autorizante de la escritura
calificada ha emitido juicio sobre equivalencia funcional del documento representativo
reseñado y sobre juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas (que
incluye juicio sobre existencia de la persona jurídica compradora conforme a la ley
alemana –cfr. artículo 9.11 del Código Civil español–), sin que pueda quedar desvirtuado
por las consideraciones que expresa la registradora sobre la forma de inscripción de
negocios análogos en el Registro de la Propiedad alemán que estima aconsejable aplicar
cve: BOE-A-2022-17576
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Núm. 258
