BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 146828

calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH y más en
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH.
Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho
a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 de la Constitución Española)
y al proceso con todas las garantías (art. 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(…) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (…) no puede deparar efectos
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano
judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses
por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en
defensa de los suyos propios».
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia
despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores
–cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda– es
necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso
no se ha efectuado o, en todo caso, no consta en la documentación aportada para la
calificación, sino que solo resulta de una afirmación no acreditada vertida en el recurso.
En el caso de que el procedimiento, como parece ocurre en este supuesto, se haya
entendido exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se anula –pero que dejó
de ser titular registral en virtud de otra transmisión posterior inscrita–, la sentencia sólo
producirá efectos contra éste de conformidad con las reglas generales de nuestro
ordenamiento (art. 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); pero no contra el titular
registral del dominio en virtud de inscripción vigente, cuya cancelación se pretende y que
no fue parte en dicho procedimiento.
8. La conclusión desestimatoria del recurso interpuesto que se deriva de las
consideraciones anteriores no puede verse enervada por las alegaciones del recurrente,
referidas a la identidad subjetiva en la composición del capital de la sociedad mercantil
titular registral de las fincas objeto de la litis (la sociedad «Coral Homes, S.L.U.»)
respecto de la sociedad demandada en el procedimiento concluido con la sentencia
calificada («Caixabank, S.A.» o «Buildingcenter, S.A.U.»), entendiendo la recurrente que
procede aplicar la doctrina jurisprudencial sobre el levantamiento del velo societario para
permitir remover el obstáculo de la falta de cumplimiento del requisito del tracto sucesivo.
La legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de conciliar los
rigores del principio del tracto sucesivo con la citada doctrina del levantamiento del velo,
lo que ha dado lugar a la admisión legal de determinados supuestos de excepción a
aquel principio hipotecario, en sentido material y no meramente formal.

cve: BOE-A-2022-17574
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Núm. 258