III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17571)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 11 a inscribir una escritura de compraventa por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146798
La situación no deja de ser curiosa, el contrato es válido, hay consentimiento, objeto
y causa, y el comprador que tiene derecho a acceder al servicio registral ve impedida
dicha posibilidad por el hecho de que su vendedor (que ya habrá cobrado el precio) no
haya hecho una declaración sobre la situación del suelo.
No debemos olvidar que tales notas marginales que en la inmensa mayoría de los
casos van a resultar de una declaración negativa del propietario, no tienen más valor ni
eficacia que el de publicar y dar noticia de esa declaración.
Ello determinaría que por falta de una declaración que no depende de la voluntad del
comprador, éste se ve impedido de acceder al servicio público del Registro de la
Propiedad cuando el contrato es completamente válido.
El efecto del cierre registral es de gran dureza y puede producir graves problemas
para el tráfico jurídico si se aplica de forma indiscriminada y fuera de sus justos términos.
Pensemos en un caso como el presente que, ante la imposibilidad de obtener la
declaración del vendedor, el comprador no puede inscribir y en el ínterin una anotación
de embargo contra el vendedor accede al Registro y gana preferencia respecto de la
compraventa, una vez agotados los plazos de presentación y de anotación por defecto
subsanable. Cabe preguntarse si es razonable tal consecuencia o estamos matando
moscas a cañonazos y contaminando el tráfico jurídico en lugar del suelo.
Además, el registrador no puede cerrar el Registro salvo que el acto o contrato esté
afectado de vicios o defectos que puedan determinar su nulidad o anulabilidad o cuando
por una norma con rango legal así se establezca (p.ej. no aportación de nif donde debe
incluirse el caso de nif revocado o sin efectos en el ámbito tributario, falta de liquidación
tributaria, prohibiciones de disponer legales, judiciales o administrativas). No debemos
olvidar que el derecho es para las personas y no al revés, por ello la persona es libre y
puede hacer todo lo que no esté prohibido, pero, sin embargo, la Administración y los
funcionarios están sujetos al imperio de la Ley y sólo pueden hacer aquello que la ley les
permite.
En este caso el Registrador aplica un cierre registral sin norma alguna que lo ampare
sobre la base de que una norma que obliga a practicar una nota marginal (asiento
menor) que se limita a recoger una manifestación del transmitente permite denegar la
inscripción al adquirente de su propiedad después de que ha pagado el precio y
satisfechos los impuestos correspondientes.
No debemos olvidar que el propio Centro Directivo, en relación con la manifestación
sobre los gastos de comunidad exigida (de forma todavía más imperativa que en el
presente caso) por la Ley de Propiedad Horizontal ha considerado que la falta de la
misma no puede determinar el cierre registral. En este punto, entre otras, la Resolución
de 25 de abril de 2012 (BOE de 26 de mayo), señaló: «4. En relación con este único
defecto de la nota de calificación, respecto a la mención que se hace en los fundamentos
de la misma, sobre las obligaciones del notario del registrador en virtud del artículo 9.1
de la Ley Hipotecaria, la doctrina de este Centro Directivo ya ha resuelto en otras
ocasiones sobre la cuestión; en numerosas Resoluciones –recoge la de 13 de marzo
de 2008, y la más reciente de 2 de febrero de 2012– considera este Centro Directivo (y a
pesar de que en alguna el registrador alegó infracción de la legalidad de las formas
extrínsecas a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento
de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la
escritura pública afectan “a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en
este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes
(artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que
pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente
competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y
prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la
finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos”. Y es que la
omisión que el registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente
por la Ley como defecto impeditivo de la inscripción, a diferencia de lo que acontece en
otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la
cve: BOE-A-2022-17571
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146798
La situación no deja de ser curiosa, el contrato es válido, hay consentimiento, objeto
y causa, y el comprador que tiene derecho a acceder al servicio registral ve impedida
dicha posibilidad por el hecho de que su vendedor (que ya habrá cobrado el precio) no
haya hecho una declaración sobre la situación del suelo.
No debemos olvidar que tales notas marginales que en la inmensa mayoría de los
casos van a resultar de una declaración negativa del propietario, no tienen más valor ni
eficacia que el de publicar y dar noticia de esa declaración.
Ello determinaría que por falta de una declaración que no depende de la voluntad del
comprador, éste se ve impedido de acceder al servicio público del Registro de la
Propiedad cuando el contrato es completamente válido.
El efecto del cierre registral es de gran dureza y puede producir graves problemas
para el tráfico jurídico si se aplica de forma indiscriminada y fuera de sus justos términos.
Pensemos en un caso como el presente que, ante la imposibilidad de obtener la
declaración del vendedor, el comprador no puede inscribir y en el ínterin una anotación
de embargo contra el vendedor accede al Registro y gana preferencia respecto de la
compraventa, una vez agotados los plazos de presentación y de anotación por defecto
subsanable. Cabe preguntarse si es razonable tal consecuencia o estamos matando
moscas a cañonazos y contaminando el tráfico jurídico en lugar del suelo.
Además, el registrador no puede cerrar el Registro salvo que el acto o contrato esté
afectado de vicios o defectos que puedan determinar su nulidad o anulabilidad o cuando
por una norma con rango legal así se establezca (p.ej. no aportación de nif donde debe
incluirse el caso de nif revocado o sin efectos en el ámbito tributario, falta de liquidación
tributaria, prohibiciones de disponer legales, judiciales o administrativas). No debemos
olvidar que el derecho es para las personas y no al revés, por ello la persona es libre y
puede hacer todo lo que no esté prohibido, pero, sin embargo, la Administración y los
funcionarios están sujetos al imperio de la Ley y sólo pueden hacer aquello que la ley les
permite.
En este caso el Registrador aplica un cierre registral sin norma alguna que lo ampare
sobre la base de que una norma que obliga a practicar una nota marginal (asiento
menor) que se limita a recoger una manifestación del transmitente permite denegar la
inscripción al adquirente de su propiedad después de que ha pagado el precio y
satisfechos los impuestos correspondientes.
No debemos olvidar que el propio Centro Directivo, en relación con la manifestación
sobre los gastos de comunidad exigida (de forma todavía más imperativa que en el
presente caso) por la Ley de Propiedad Horizontal ha considerado que la falta de la
misma no puede determinar el cierre registral. En este punto, entre otras, la Resolución
de 25 de abril de 2012 (BOE de 26 de mayo), señaló: «4. En relación con este único
defecto de la nota de calificación, respecto a la mención que se hace en los fundamentos
de la misma, sobre las obligaciones del notario del registrador en virtud del artículo 9.1
de la Ley Hipotecaria, la doctrina de este Centro Directivo ya ha resuelto en otras
ocasiones sobre la cuestión; en numerosas Resoluciones –recoge la de 13 de marzo
de 2008, y la más reciente de 2 de febrero de 2012– considera este Centro Directivo (y a
pesar de que en alguna el registrador alegó infracción de la legalidad de las formas
extrínsecas a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento
de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la
escritura pública afectan “a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en
este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes
(artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que
pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente
competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y
prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la
finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos”. Y es que la
omisión que el registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente
por la Ley como defecto impeditivo de la inscripción, a diferencia de lo que acontece en
otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la
cve: BOE-A-2022-17571
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Núm. 258
