BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 258

Jueves 27 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 146789

apartado 1, debe determinarse cuál es su ámbito de aplicación objetivo, en concreto,
cómo debe interpretarse el término finca.
El registrador, según parece, equipara de forma inequívoca el término finca con el
concepto de finca registral lo que parece contrario a una interpretación lógica y
sistemática de la Ley. Desde el punto de vista sistemático hay que tener en cuenta que la
rúbrica que encabeza el título VIII es “Suelos contaminados” y con arreglo a la definición
contenida en el artículo 2. ax) “Suelo contaminado” es aquel cuyas características han
sido alteradas negativamente por la presencia de componentes químicos de carácter
peligroso procedentes de la actividad humana en concentración tal que comporte un
riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los
criterios y estándares que se determinen por el Gobierno. Poniendo en conexión ambos
términos, suelo y finca, parece claro que el precepto se está refiriendo a la transmisión
de una porción de superficie terrestre, lo que excluiría del ámbito de aplicación de la
norma los elementos de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Esta interpretación es además la más lógica si se atiende alcance de la obligación, que
sería de imposible cumplimiento en la práctica tratándose de viviendas en régimen de
propiedad horizontal, en la medida en que impone al vendedor de una vivienda averiguar y
conocer si se ha realizado en los distintos departamentos de su edificio una actividad
potencialmente contaminante del suelo. Y es que el artículo 98 dispone que la declaración
debe tener por objeto “si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad
contaminante” lo que incluiría no sólo las actividades del transmitente sino las de cualquier
otro titular (presente o pasado) de los distintos elementos de la división horizontal.
Sobre las consecuencias de la falta de declaración del artículo 98.

De la calificación registral se deduce que la falta de declaración es defecto que
impide la inscripción del título. Sin embargo, de nuevo, una interpretación sistemática del
precepto atendiendo al resto del ordenamiento y a los antecedentes legislativos nos lleva
a la conclusión contraria.
En primer lugar, el artículo 8 de la ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos
contaminados ya imponía una declaración acerca de la realización de actividades
potencialmente contaminantes en las transmisiones formalizadas en escritura pública,
declaración que se hacía constar igualmente en el Registro por nota marginal. Aunque el
precepto se refería únicamente a la declaración positiva de realización de actividades
contaminantes, de haberse interpretado como un requisito necesario para la inscripción
de la escritura habría exigido lógicamente que el título contuviese una manifestación
positiva o negativa y en la práctica no ha sido así.
La regla general es que sólo deben constituir defectos que impiden la inscripción
aquellos que afecten a la legalidad del negocio documentado (artículo 18 de la Ley
Hipotecaria) o que impidan la práctica del asiento de inscripción porque se omite en el
título una circunstancia que necesariamente debe contener la inscripción (artículo 21.1
Ley Hipotecaria). Fuera de estos casos, la omisión de cualquier otra circunstancia que
debe contener el título, no impide su inscripción salvo que expresamente lo disponga la
norma (como ocurre con la expresión de los medios de pago exigida en el artículo 254.3
de la Ley Hipotecaria). Así ocurre, por ejemplo, con la obligación de entregar el
certificado de eficiencia energética (RR de 20 de marzo de 2019 y 16 de septiembre
de 2019) o de aportar el certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad
impuesto por el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De hecho, la previsión legal de su constancia por nota marginal conduce a considerar
como inscribible al título que no contiene dicha manifestación, pues si fuese exigible tal
manifestación para la inscripción del título, lo lógico es que se recogiese su contenido en
el propio asiento de inscripción como ocurre con el resto de los datos necesarios para la
práctica de asiento. A mayor abundamiento, si todo título por el que se transmite
cualquier derecho real de una finca debe contener la manifestación sobre la existencia o
no de actividades contaminantes para su inscripción ¿qué sentido tiene la publicidad de
la misma por nota marginal?

cve: BOE-A-2022-17570
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B)