III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17568)
Resolución de 26 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Don Benito a expedir publicidad relativa al precio y condiciones de una transacción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146777
4. La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto sería
motivo justificado para proporcionar la información solicitada. Sin embargo, con carácter
general, el mero anuncio de interposición de acciones no es suficiente.
En el presente caso, el recurrente no justifica la presentación de la demanda ante los
tribunales de Justicia, por lo que la acreditación del interés legítimo de que se le informe
del precio de venta, y demás condiciones, debe ser acreditado suficientemente por otros
medios.
El recurrente alega, pero no acredita, que solicita la información a los efectos de
ejercitar el retracto de colindantes.
El retracto de colindantes recogida en el Código Civil como un retracto legal, junto
con el de comuneros, de conformidad con el artículo 1521 del código Civil, es el derecho
de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que
adquiere una cosa por compra o dación en pago.
El artículo 1523 del Código civil, en su párrafo primero establece que «también
tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate
de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea».
Por tanto, para poder ejercitar este retracto se requieren cumulativamente: que se
trate de una venta o dación en pago; que la finca sea colindante; de naturaleza rústica, y
cuya cabida sea inferior a una hectárea.
De las referencias catastrales recogidas en el expediente resulta que la finca
inmatriculada es de naturaleza urbana.
Por otro lado, la inmatriculación de la sexta parte de la finca se produce en virtud de
escritura otorgada el día 6 de mayo de 2022 en Guareña ante su notaria, doña Viena
María Jiménez Salmerón, por aportación a la sociedad de gananciales, no a título de
compraventa o dación en pago.
En este sentido, el Tribunal Supremo ha sostenido que el derecho de retracto debe
interpretarse estrictamente y no procede más que en los casos previstos en el
artículo 1521.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2020 sostiene que «el término
“enajenación” que emplea el art. 1.522 CC debe ser interpretado a la luz de la
consideración de la adquisición ex retractu como una adquisición onerosa ex lege a favor
del retrayente que toma por modelo con el que se mimetiza otro contrato anterior (el
retrayente, conforme al art. 1.521 CC se subroga en “las mismas condiciones estipuladas
en el contrato” antecedente), y por ello se cumple con este requisito sin dificultad en todo
caso de enajenación onerosa cuya contraprestación sea fungible y no personalísima,
pero no en caso contrario. Esto es lo que justifica, junto con la antes aludida
interpretación restrictiva propia de la materia, que la jurisprudencia, en línea con los
criterios mayoritarios de la doctrina, haya excluido el retracto de comuneros en todos
aquellos contratos traslativos (arts. 609 y 1.095 CC) en que las prestaciones y
obligaciones del comprador no sean íntegramente susceptibles de subrogación o
novación subjetiva en la persona del retrayente. La sentencia de esta Sala núm.
1143/2007, de 22 de octubre, compendiaba los supuestos y tipologías negociales en que
se había aplicado este criterio: “(...) y de ahí que las de 16 y 23 de mayo de 1960 hayan
negado la posibilidad del retracto en supuesto de permuta, la de 12 de junio de 1964 en
el de aportación de un inmueble a una sociedad anónima hecha por un socio fundador
en la escritura de constitución y, más próximamente al caso de autos, la ya citada de 9
de diciembre de 1964, en el de renta vitalicia, razonando al respecto y luego de insistir
en el criterio limitativo que preside la materia y que obliga a rechazar ‘todo intento de
hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen concretamente
en una compraventa y en su único equivalente de la adjudicación en pago de deudas’
(…)”». Difícilmente podrá el retrayente asumir las obligaciones personalísimas derivadas
del negocio jurídico de aportación a gananciales.
En conclusión, debe tenerse en cuenta que la expedición de información relativa al
contenido de los libros del Registro está sujeta a límites derivados por un lado de la
cve: BOE-A-2022-17568
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146777
4. La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto sería
motivo justificado para proporcionar la información solicitada. Sin embargo, con carácter
general, el mero anuncio de interposición de acciones no es suficiente.
En el presente caso, el recurrente no justifica la presentación de la demanda ante los
tribunales de Justicia, por lo que la acreditación del interés legítimo de que se le informe
del precio de venta, y demás condiciones, debe ser acreditado suficientemente por otros
medios.
El recurrente alega, pero no acredita, que solicita la información a los efectos de
ejercitar el retracto de colindantes.
El retracto de colindantes recogida en el Código Civil como un retracto legal, junto
con el de comuneros, de conformidad con el artículo 1521 del código Civil, es el derecho
de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que
adquiere una cosa por compra o dación en pago.
El artículo 1523 del Código civil, en su párrafo primero establece que «también
tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate
de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea».
Por tanto, para poder ejercitar este retracto se requieren cumulativamente: que se
trate de una venta o dación en pago; que la finca sea colindante; de naturaleza rústica, y
cuya cabida sea inferior a una hectárea.
De las referencias catastrales recogidas en el expediente resulta que la finca
inmatriculada es de naturaleza urbana.
Por otro lado, la inmatriculación de la sexta parte de la finca se produce en virtud de
escritura otorgada el día 6 de mayo de 2022 en Guareña ante su notaria, doña Viena
María Jiménez Salmerón, por aportación a la sociedad de gananciales, no a título de
compraventa o dación en pago.
En este sentido, el Tribunal Supremo ha sostenido que el derecho de retracto debe
interpretarse estrictamente y no procede más que en los casos previstos en el
artículo 1521.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2020 sostiene que «el término
“enajenación” que emplea el art. 1.522 CC debe ser interpretado a la luz de la
consideración de la adquisición ex retractu como una adquisición onerosa ex lege a favor
del retrayente que toma por modelo con el que se mimetiza otro contrato anterior (el
retrayente, conforme al art. 1.521 CC se subroga en “las mismas condiciones estipuladas
en el contrato” antecedente), y por ello se cumple con este requisito sin dificultad en todo
caso de enajenación onerosa cuya contraprestación sea fungible y no personalísima,
pero no en caso contrario. Esto es lo que justifica, junto con la antes aludida
interpretación restrictiva propia de la materia, que la jurisprudencia, en línea con los
criterios mayoritarios de la doctrina, haya excluido el retracto de comuneros en todos
aquellos contratos traslativos (arts. 609 y 1.095 CC) en que las prestaciones y
obligaciones del comprador no sean íntegramente susceptibles de subrogación o
novación subjetiva en la persona del retrayente. La sentencia de esta Sala núm.
1143/2007, de 22 de octubre, compendiaba los supuestos y tipologías negociales en que
se había aplicado este criterio: “(...) y de ahí que las de 16 y 23 de mayo de 1960 hayan
negado la posibilidad del retracto en supuesto de permuta, la de 12 de junio de 1964 en
el de aportación de un inmueble a una sociedad anónima hecha por un socio fundador
en la escritura de constitución y, más próximamente al caso de autos, la ya citada de 9
de diciembre de 1964, en el de renta vitalicia, razonando al respecto y luego de insistir
en el criterio limitativo que preside la materia y que obliga a rechazar ‘todo intento de
hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen concretamente
en una compraventa y en su único equivalente de la adjudicación en pago de deudas’
(…)”». Difícilmente podrá el retrayente asumir las obligaciones personalísimas derivadas
del negocio jurídico de aportación a gananciales.
En conclusión, debe tenerse en cuenta que la expedición de información relativa al
contenido de los libros del Registro está sujeta a límites derivados por un lado de la
cve: BOE-A-2022-17568
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
