BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 9 de agosto de 2022

Sec. III. Pág. 116462

titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta
solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación al
proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la
condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así
como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la
hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de
pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su
derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento»’.
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda
tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al
acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que este
conoce el contenido de la titularidad publicada y el registrador debe calificar que ha sido
demandado y requerido de pago conforme al artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria.
…En el presente supuesto, como se señalaba anteriormente, se trata, pues, de
discernir si, no habiendo sido demandada la actual titular registral de la finca hipotecada,
que adquirió su derecho con posterioridad a la inscripción de hipoteca, pero que inscribió
con anterioridad a la presentación de la demanda, es posible inscribir la finca a nombre
del adjudicatario y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento…
Pues bien, de los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la
finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago (artículos 685 y 686 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia
firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, como exigen
los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos
registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.
La adquisición por el nuevo titular se realizó con fecha muy anterior a la presentación
de la demanda interpuesta, dado que el procedimiento es de 2015, pero no solo la
adquisición fue anterior a la demanda, también y fundamentalmente, su inscripción
registral, extendida con fecha 6 de noviembre de 2012, se produjo con anterioridad a
aquélla. A mayor abundamiento, cuando se inscribe la cesión del crédito a favor de la
entidad actora ya constaba inscrita la nueva titularidad, por lo que no puede alegarse, en
los términos antes expuestos, el desconocimiento de la existencia del tercer poseedor y
en todo caso, las anteriores circunstancias se pusieron de manifiesto en la certificación
expedida en sede del procedimiento de ejecución.
La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya
podido realizar al actual titular no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de
pago…”
Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 21-6-2018, en R. 15-9-2020 que
aplica esta doctrina al caso de que, instada la ejecución de una hipoteca por el
procedimiento ejecutivo ordinario, para cuando el mandamiento de anotación de
embargo se presenta en el Registro la finca constaba inscrita a favor de persona distinta
del deudor hipotecante (se deniega por tanto la anotación, por no haber sido demandado
quien al tiempo de iniciarse la ejecución de la hipoteca ya era nuevo titular registral de la
finca). Doctrina reiterada en R. 18-2-2021 (BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3736), en la
cual la Dirección General destaca: por un lado, que para entender que el tercer poseedor
ha acreditado su titularidad al acreedor basta con que haya inscrito su derecho antes de
la interposición de la demanda; y, por otro, que el requisito de que haya sido demandado
y requerido de pago no puede entenderse cumplido por el hecho de que se le notificara
la adjudicación una vez producida ésta, pues ello no ha permitido que el tercer poseedor
tuviese la oportunidad de participar contradictoriamente en el proceso de ejecución.
Doctrina reiterada en R. 9-9-2021.
También lo han establecido diversas Sentencias, como la 15/11/2016 del JPI n.º 4 de
Zaragoza haciendo constar que el tercer poseedor que inscribe su derecho antes de la
interposición de la demanda ha de ser demandado y requerido de pago, sin que sea

cve: BOE-A-2022-13428
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