BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 6 de mayo de 2022

Sec. III. Pág. 63556

Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno,
cabe citar los siguientes:
En primer lugar, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado
principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá
inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo confirma
también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que «el Registrador
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en
todo o parte con otra base gráfica inscrita».
En segundo lugar, conforme al artículo 20, que recoge el llamado principio de tracto
sucesivo «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales» (y entre ello, la modificación
de la ubicación y delimitación geográfica de su objeto) «(…) deberá constar previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de
persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores
denegarán la inscripción solicitada».
En tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el artículo 9 de
la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al
folio real». Y este artículo 38 señala que «a todos los efectos legales se presumirá que
los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo» y, por ello, con la concreta ubicación y
delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. «De igual modo se
presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene
la posesión de los mismos», esto es, con la concreta ubicación y delimitación
georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Y «como consecuencia de lo
dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio
de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada
por el asiento respectivo- «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de
nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá
de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de
perjudicar a tercero»».
3. En el presente expediente, unos interesados que no son titulares registrales de la
finca en cuestión, por lo que no cumplen con las exigencias del principio de legitimación,
ni el de tracto sucesivo registral, pretenden que un asiento registral de
georreferenciación de una finca ajena, que como ya se ha dicho está bajo la
salvaguardia de los tribunales y se presume exacto y válido a todos los efectos legales,
sea rectificado sin contar con el consentimiento del titular registral ni aportar sentencia
firme recaída en procedimiento entablado contra dicho titular registral, y todo ello en
abierta contradicción con los principios y preceptos esenciales del derecho registral que
han quedado reseñados.
Es claro, como señala el artículo 40, que la rectificación pretendida «precisará el
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».
Y, en tal caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que
se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente».
4. Por último, como también se expresó en la Resolución citada, los interesados, al
objeto de intentar obtener una rectificación de la georreferenciación ya inscrita y un
deslinde entre fincas colindantes, tienen diversas vías a su disposición, como por
ejemplo, instar un expediente de conciliación registral con ese específico objeto, al
amparo del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o instar un deslinde consensuado ante
notario, conforme al artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o, en fin, instar un deslinde
judicial, para lo cual, en la medida en que se pretenda rectificar o contradecir una

cve: BOE-A-2022-7462
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Núm. 108