III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2955)
Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta pública.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22256
continuidad al contrato de arrendamiento» (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo
número 783/2021, de 15 de noviembre, según la cual en tal caso no son aplicables los
artículos 13.1 y 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino los artículos 1549 y 1571
del Código Civil).
Ahora bien, hay que recordar que, al amparo de lo previsto por el apartado 2 del
artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos «las normas reguladoras del
arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de
garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos
como accesorios de la finca por el mismo arrendador». En consecuencia, la aplicación
del mencionado artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a la finca consistente
en plaza de garaje tiene como presupuesto, en última instancia, el hecho de que sea
objeto de arrendamiento como accesoria de la vivienda, sin que de los datos del
presente expediente pueda inferirse tal circunstancia.
6. Admitida, pues, la procedencia del derecho de retracto arrendaticio, en los
términos que resultan de las anteriores consideraciones, la única cuestión que debe
dilucidarse en el presente caso es si la expresión «de los datos obrantes en el
expediente administrativo no se tiene constancia de la existencia de arrendatarios» que
consta en la certificación del acta de adjudicación es suficiente para entender cumplido el
mandato impuesto por el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando
establece que «para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de
viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos,
las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad
en documento público».
Respecto de la forma en que debe hacerse constar la libertad de arrendamiento de la
finca para que la inscripción pueda realizarse, este Centro Directivo (cfr. las
Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo
de 1999, 6 de febrero de 2001, 20 de septiembre de 2002, 15 de marzo de 2006, 8 de
noviembre de 2012, 10 de julio de 2013 y 10 de octubre de 2019) ha reiterado que, al ser
la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles un
supuesto equiparable a la compraventa voluntaria -por lo que es de plena aplicación la
previsión del artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos-, debe rechazarse la
inscripción de la adjudicación si no se acredita debidamente bien que se han llevado a
cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de
que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A tal efecto, este Centro Directivo tiene
declarado que, dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y
debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o
mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador, no bastando una mera
alegación de que del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la
misma pueda ser inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de
contenido expreso y específico.
Así, en caso de que la finca se halle arrendada, es el nuevo propietario quien, a fin
de cuentas, tiene la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto
cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo- (cfr. artículos 25.3 de la de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y 48.2 del texto refundido de la misma Ley
de 1964).
De este modo, la necesidad de garantizar los derechos de adquisición preferente que
los arrendatarios tienen en relación con dicha trasmisión permite concluir que la
declaración de libertad de arrendamientos, tal y como se ha formulado en la certificación
(esto es, la mera alegación de que del procedimiento no resulta tal existencia) no cubre
las exigencias del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los términos
antes expuestos.
cve: BOE-A-2022-2955
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22256
continuidad al contrato de arrendamiento» (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo
número 783/2021, de 15 de noviembre, según la cual en tal caso no son aplicables los
artículos 13.1 y 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino los artículos 1549 y 1571
del Código Civil).
Ahora bien, hay que recordar que, al amparo de lo previsto por el apartado 2 del
artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos «las normas reguladoras del
arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de
garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos
como accesorios de la finca por el mismo arrendador». En consecuencia, la aplicación
del mencionado artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a la finca consistente
en plaza de garaje tiene como presupuesto, en última instancia, el hecho de que sea
objeto de arrendamiento como accesoria de la vivienda, sin que de los datos del
presente expediente pueda inferirse tal circunstancia.
6. Admitida, pues, la procedencia del derecho de retracto arrendaticio, en los
términos que resultan de las anteriores consideraciones, la única cuestión que debe
dilucidarse en el presente caso es si la expresión «de los datos obrantes en el
expediente administrativo no se tiene constancia de la existencia de arrendatarios» que
consta en la certificación del acta de adjudicación es suficiente para entender cumplido el
mandato impuesto por el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando
establece que «para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de
viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos,
las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad
en documento público».
Respecto de la forma en que debe hacerse constar la libertad de arrendamiento de la
finca para que la inscripción pueda realizarse, este Centro Directivo (cfr. las
Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo
de 1999, 6 de febrero de 2001, 20 de septiembre de 2002, 15 de marzo de 2006, 8 de
noviembre de 2012, 10 de julio de 2013 y 10 de octubre de 2019) ha reiterado que, al ser
la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles un
supuesto equiparable a la compraventa voluntaria -por lo que es de plena aplicación la
previsión del artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos-, debe rechazarse la
inscripción de la adjudicación si no se acredita debidamente bien que se han llevado a
cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de
que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A tal efecto, este Centro Directivo tiene
declarado que, dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y
debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o
mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador, no bastando una mera
alegación de que del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la
misma pueda ser inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de
contenido expreso y específico.
Así, en caso de que la finca se halle arrendada, es el nuevo propietario quien, a fin
de cuentas, tiene la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto
cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo- (cfr. artículos 25.3 de la de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y 48.2 del texto refundido de la misma Ley
de 1964).
De este modo, la necesidad de garantizar los derechos de adquisición preferente que
los arrendatarios tienen en relación con dicha trasmisión permite concluir que la
declaración de libertad de arrendamientos, tal y como se ha formulado en la certificación
(esto es, la mera alegación de que del procedimiento no resulta tal existencia) no cubre
las exigencias del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los términos
antes expuestos.
cve: BOE-A-2022-2955
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
