III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2955)
Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta pública.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22255
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de
las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la
duración pactada».
Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos anteriores
al 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018, es decir,
una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este precepto,
quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia
de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, siendo por tanto
ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y
retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
5. El vigente artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler, dispone, en similares términos a los anteriores, lo siguiente:
«1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el
ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo
caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años
respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los
primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador
quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo
anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el
contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada».
De este modo, y de conformidad con lo previsto por el artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos de Urbanos, deberá rechazarse la inscripción de la adjudicación de la
vivienda si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones
previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se
encuentra libre de arrendatarios.
La coexistencia de ambos textos normativos, cada uno con sus respectivos ámbitos
de aplicación temporal según lo anteriormente expuesto, unido a la circunstancia de que
al tiempo de la aprobación del acta de adjudicación de bienes se encontraba vigente el
artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción dada por el Real
Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que impone una duración mínima para los contratos
de arrendamiento de vivienda de cinco años si el arrendador es persona física y de siete
si es persona jurídica, hace necesario que en el título inscribible se haga constar la
situación arrendaticia de la vivienda adjudicada en los términos establecidos en el
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del
de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, o a la
anotación preventiva del embargo, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo,
el arrendamiento podrá extinguirse como consecuencia de la ejecución -que implica que
el derecho del arrendador quede resuelto- si el adjudicatario del inmueble ejercita la
facultad de resolución de la relación arrendaticia, «y solo en caso de no ejercitarse da
lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así
cve: BOE-A-2022-2955
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22255
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de
las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la
duración pactada».
Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos anteriores
al 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018, es decir,
una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este precepto,
quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia
de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, siendo por tanto
ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y
retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
5. El vigente artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler, dispone, en similares términos a los anteriores, lo siguiente:
«1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el
ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo
caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años
respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los
primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador
quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo
anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el
contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada».
De este modo, y de conformidad con lo previsto por el artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos de Urbanos, deberá rechazarse la inscripción de la adjudicación de la
vivienda si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones
previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se
encuentra libre de arrendatarios.
La coexistencia de ambos textos normativos, cada uno con sus respectivos ámbitos
de aplicación temporal según lo anteriormente expuesto, unido a la circunstancia de que
al tiempo de la aprobación del acta de adjudicación de bienes se encontraba vigente el
artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción dada por el Real
Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que impone una duración mínima para los contratos
de arrendamiento de vivienda de cinco años si el arrendador es persona física y de siete
si es persona jurídica, hace necesario que en el título inscribible se haga constar la
situación arrendaticia de la vivienda adjudicada en los términos establecidos en el
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del
de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, o a la
anotación preventiva del embargo, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo,
el arrendamiento podrá extinguirse como consecuencia de la ejecución -que implica que
el derecho del arrendador quede resuelto- si el adjudicatario del inmueble ejercita la
facultad de resolución de la relación arrendaticia, «y solo en caso de no ejercitarse da
lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así
cve: BOE-A-2022-2955
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Núm. 47
