III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2821)
Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación en la que se pide inscribir sólo la finca resto y no la segregada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 22 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 21420
Tal previsión reglamentaria excepcional tuvo por finalidad encontrar una solución de
técnica registral que evitara el cierre registral que se podría producir cuando se otorgaba
un negocio sobre el resto que quedaba de una finca tras varias segregaciones anteriores
en el pasado no inscritas debidamente, y cuya inscripción previa no era posible ni
razonable exigir al otorgante del negocio recaído tiempo después sobre el resto.
La experiencia ha demostrado que la aplicación de tan excepcional previsión
reglamentaria, cuando procede aplicarla, conlleva consecuencias perturbadoras para la
técnica registral y el buen funcionamiento de los índices y bases de datos registrales,
como la de que bajo un mismo folio real, y con un mismo número de finca registral, hoy
un mismo código registral único, se cobijan dos fincas distintas plenamente vigentes,
esto es, dos objetos jurídicos inmobiliarios diferentes, con distinto historial jurídico para
cada uno de ellos, y hasta con posible distinta titularidad y cargas: la finca llamada
«resto», y la finca llamada «superficie pendiente de segregar».
Así por ejemplo, la finca correspondiente a la «superficie pendiente de segregar»,
aunque conserva su existencia y vigencia en los libros registrales, queda camuflada y
casi oculta e indetectable en los índices informáticos y aplicaciones de gestión registral,
por ejemplo frente a potenciales embargos contra su titular registral, al no tener número
propio ni folio real propio, sino que aparece «tapada» por el identificador «único» y
registro de la base de datos correspondientes a la finca llamada «resto».
En efecto, la solución técnica que ideó el párrafo tercero artículo 47 del Reglamento,
pese a su loable intención, ha generado y genera importantes inconvenientes y
disfunciones en los índices registrales y en la coherencia de las bases de datos
registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de la exigencia legal de
que, conforme al artículo 8 de la ley, cada finca ha de tener «un número diferente y
correlativo» y de que conforme al nuevo artículo 9 «los asientos del Registro contendrán
la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del
Registrador» y que para identificar cada finca, como objeto jurídico exclusivo y
excluyente del derecho de propiedad, «el folio real de cada finca incorporará
necesariamente el código registral único de aquélla».
De hecho, la segregación es sustancial y esencialmente idéntica a la división, pues
ambas son supuestos de fraccionamiento de un objeto jurídico inmobiliario único en dos
o más objetos jurídicos nuevos y menores, y comparten los mismos requisitos civiles,
administrativos y urbanísticos.
La existencia de la segregación como una modalidad específica de dividir o
fraccionar fincas sólo se explica por históricos y hoy ya anacrónicos motivos prácticos de
comodidad, y ha pervivido y hasta se ha consolidado por el más benévolo tratamiento
fiscal otorgado en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al fraccionamiento
de fincas cuando se utiliza la denominación de «segregación» (de modo que sólo tributa
por el valor de la porción segregada y no del resto), que cuando se emplea la de
«división» en que se tributa por el valor total.
4. Sea como fuere, lo cierto es que en el caso objeto del presente recurso no
resulta de aplicación el párrafo tercero del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, pues
no estamos ante segregaciones pasadas no presentadas a inscripción ni inscritas
debidamente cuando se presenta a inscripción un negocio jurídico sobre el resto tras
dichas segregaciones pasadas no inscritas, sino que estamos ante una segregación que
se efectúa ahora y que se rige por el párrafo primero, conforme a cuyo primer inciso
«siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se
inscribirá la porción segregada con número diferente».
Por tanto, el recurso que pretende que no se cumpla tan categórica exigencia, ha de
ser desestimado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2022-2821
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Martes 22 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 21420
Tal previsión reglamentaria excepcional tuvo por finalidad encontrar una solución de
técnica registral que evitara el cierre registral que se podría producir cuando se otorgaba
un negocio sobre el resto que quedaba de una finca tras varias segregaciones anteriores
en el pasado no inscritas debidamente, y cuya inscripción previa no era posible ni
razonable exigir al otorgante del negocio recaído tiempo después sobre el resto.
La experiencia ha demostrado que la aplicación de tan excepcional previsión
reglamentaria, cuando procede aplicarla, conlleva consecuencias perturbadoras para la
técnica registral y el buen funcionamiento de los índices y bases de datos registrales,
como la de que bajo un mismo folio real, y con un mismo número de finca registral, hoy
un mismo código registral único, se cobijan dos fincas distintas plenamente vigentes,
esto es, dos objetos jurídicos inmobiliarios diferentes, con distinto historial jurídico para
cada uno de ellos, y hasta con posible distinta titularidad y cargas: la finca llamada
«resto», y la finca llamada «superficie pendiente de segregar».
Así por ejemplo, la finca correspondiente a la «superficie pendiente de segregar»,
aunque conserva su existencia y vigencia en los libros registrales, queda camuflada y
casi oculta e indetectable en los índices informáticos y aplicaciones de gestión registral,
por ejemplo frente a potenciales embargos contra su titular registral, al no tener número
propio ni folio real propio, sino que aparece «tapada» por el identificador «único» y
registro de la base de datos correspondientes a la finca llamada «resto».
En efecto, la solución técnica que ideó el párrafo tercero artículo 47 del Reglamento,
pese a su loable intención, ha generado y genera importantes inconvenientes y
disfunciones en los índices registrales y en la coherencia de las bases de datos
registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de la exigencia legal de
que, conforme al artículo 8 de la ley, cada finca ha de tener «un número diferente y
correlativo» y de que conforme al nuevo artículo 9 «los asientos del Registro contendrán
la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del
Registrador» y que para identificar cada finca, como objeto jurídico exclusivo y
excluyente del derecho de propiedad, «el folio real de cada finca incorporará
necesariamente el código registral único de aquélla».
De hecho, la segregación es sustancial y esencialmente idéntica a la división, pues
ambas son supuestos de fraccionamiento de un objeto jurídico inmobiliario único en dos
o más objetos jurídicos nuevos y menores, y comparten los mismos requisitos civiles,
administrativos y urbanísticos.
La existencia de la segregación como una modalidad específica de dividir o
fraccionar fincas sólo se explica por históricos y hoy ya anacrónicos motivos prácticos de
comodidad, y ha pervivido y hasta se ha consolidado por el más benévolo tratamiento
fiscal otorgado en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al fraccionamiento
de fincas cuando se utiliza la denominación de «segregación» (de modo que sólo tributa
por el valor de la porción segregada y no del resto), que cuando se emplea la de
«división» en que se tributa por el valor total.
4. Sea como fuere, lo cierto es que en el caso objeto del presente recurso no
resulta de aplicación el párrafo tercero del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, pues
no estamos ante segregaciones pasadas no presentadas a inscripción ni inscritas
debidamente cuando se presenta a inscripción un negocio jurídico sobre el resto tras
dichas segregaciones pasadas no inscritas, sino que estamos ante una segregación que
se efectúa ahora y que se rige por el párrafo primero, conforme a cuyo primer inciso
«siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se
inscribirá la porción segregada con número diferente».
Por tanto, el recurso que pretende que no se cumpla tan categórica exigencia, ha de
ser desestimado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2022-2821
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
