BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20404

de 2015, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y 28
de enero de 2021.
1. Se discute en el presente expediente si es posible prorrogar una anotación
preventiva de prohibición de disponer o enajenar que ya se encontraba cancelada en el
momento de presentación en el Registro del mandamiento ordenando su prórroga.
Así, la anotación preventiva de prohibición de disponer o enajenar letra E se practicó
en fecha 25 de octubre de 2013, fue prorrogada por la anotación preventiva letra I, de
fecha 5 de diciembre de 2017, y se canceló por medio de la inscripción 10.ª, de fecha 27
de julio de 2018, como consecuencia de la adjudicación derivada de la ejecución de la
finca por razón de un embargo anotado con anterioridad a la citada anotación de
prohibición de disponer (anotación preventiva de embargo letra C, de fecha 23 de abril
de 2013, prorrogada por la anotación preventiva letra H, de fecha 21 de febrero
de 2017). El mandamiento ordenando la prórroga de la anotación preventiva de
prohibición de disponer o enajenar mencionada a que se refiere este expediente se
presentó en el Registro de la Propiedad de Marchena el día 2 de julio de 2021.
2. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 5
de febrero de 2015, fundamento de Derecho segundo), que constando la anotación
preventiva cancelada con ocasión de extenderse un asiento posterior, el asiento de
cancelación practicado, de conformidad con el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley.
Por tanto, la rectificación de dicho asiento debería llevarse a cabo, en su caso, en los
supuestos y en la forma señalada en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
En sentido estricto, el registrador no puede prorrogar anotaciones preventivas
canceladas, independientemente de la procedencia de la cancelación. La trascendencia
«erga omnes» de la institución registral y la naturaleza misma de la prórroga, sólo
predicable de los asientos en vigor, determinan la imposibilidad de prorrogar una
anotación de prohibición de disponer cancelada.
3. Los recurrentes argumentan en su escrito de recurso que no debía haberse
procedido a dicha cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer
cuya prórroga ahora se ordena, es decir, se discute la procedencia de determinados
asientos practicados previa calificación positiva de la registradora.
Conforme también ha señalado reiteradamente esta Dirección General, de los
artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso es el cauce legalmente
arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la
validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los registradores
cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Sólo puede interponerse frente a
las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias. No cabe
instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se
extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto,
tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el contrario, una vez
practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley; y
eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso.
Así lo ha señalado reiteradamente esta Dirección General al entender que el recurso
no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado; siendo preciso, conforme
al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los
interesados o resolución judicial.
No puede por tanto pronunciarse este Centro Directivo sobre si fue o no correcta la
calificación del registrador que dio lugar a la cancelación de la anotación cuya prórroga
ahora se pretende.
Extendido el asiento de cancelación, la situación registral queda bajo la salvaguardia
de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos en la Ley (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria); no basta para la

cve: BOE-A-2022-2594
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Núm. 41