BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19729

los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer
sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte
del titular registral, pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la
posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción
del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr.
artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
En la Resolución de 5 de diciembre de 2014, a propósito de una escritura pública
para la inscripción de la adquisición de dominio por usucapión acompañada de
determinadas pruebas testificales y documentales, y un acta de reconocimiento de
derecho, se admitió la posibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad
de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes
implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el
ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes
obliga a tener en cuenta las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción
en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial
(artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución
de 26 de abril de 2006), dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento
registral, el registrador no puede calificar la usucapión, tarea reservada a los órganos
jurisdiccionales.
Dicha doctrina ha sido elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva pero su
fundamento –los limitados medios con los que cuenta el registrador para realizar su
labor–, es igualmente aplicable al supuesto de la prescripción adquisitiva, pues de los
hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe inferir, en
perjuicio del titular registral, que se hayan producido las consecuencias sustantivas
previstas en el ordenamiento (vid. Resolución de 7 de marzo de 2018).
Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación
jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título
(consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo
(artículo 1462 del Código Civil), aunando los requisitos legales para producir la
transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos
de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial
como consecuencia de la usucapión exige una determinación de los hechos y de su
valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid.
Resolución de 25 de abril de 1989).
No se trata de poner en duda la existencia de los hechos puestos de manifiesto ante
el notario autorizante sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que
no puede quedar al arbitrio unilateral de quien solicita la inscripción (vid. Resolución de 1
de marzo de 2013). Serán los tribunales de justicia, cuando se ejercite ante ellos la
acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad
judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan –una vez se
obtenga sentencia firme– la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad
(artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria).
No en vano es doctrina secular de este Centro Directivo que estando los asientos
registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no
pueden ser modificados más que con el consentimiento de su titular o por medio de
resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que
el asiento reconozca algún derecho (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, para lograr la inscripción en favor del interesado en virtud de la
usucapión conforme a las normas civiles sustantivas de aplicación, será preciso obtener
una sentencia judicial que así lo declare y en la que se dé intervención a los titulares
registrales o a sus sucesores.

cve: BOE-A-2022-2505
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 40