BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022

Sec. III. Pág. 802

aplicar el folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca
registral y una superficie colindante adicional, pues pare ello el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato
mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
3. Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas en el
sentido de que el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria), para lo que podrá utilizar la aplicación informática
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así
como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede
Electrónica del Catastro y a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento,
debe decidir motivadamente según su prudente criterio, aunque las alegaciones
efectuadas pueden ser tenidas en cuenta en su calificación, siempre que el juicio de
identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios
objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera
oposición no documentada de un colindante.
4. En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa
a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante y en las dudas en la
identidad por parte del registrador, están bien fundamentadas en la nota de calificación y
revelan la existencia de una controversia latente sobre la titularidad de una franja
determinada de terreno, lo que está fuera del ámbito de aplicación del expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por ser competencia exclusiva de los tribunales.
La oposición del colindante pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre
los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
El ámbito del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la concordancia del
Registro con la realidad jurídica extrarregistral, amparada en un título inscrito.
El ámbito del recurso ante este Centro Directivo es decidir si en la nota de
calificación el registrador ha aplicado correctamente los preceptos legales, lo que ocurre
en el presente caso, al haber motivado sus dudas, sin que proceda, como pretende el
recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de
recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión
que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia
o iniciarse un procedimiento de deslinde notarial.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la

cve: BOE-A-2022-191
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 3