III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-181)
Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial por el que se homologa una transacción judicial de resolución de un contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022
Sec. III. Pág. 713
ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de
derechos extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento
Hipotecario, radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un
contrato, se ha de proceder a la restitución de prestaciones (artículo 1123 del Código
Civil), añadiéndose que «(…) este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto
de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la
transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese
prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial
prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16
y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin
que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994)».
La reinscripción en el Registro de la Propiedad a favor del vendedor exige por tanto
consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos «ex
tunc» que en relación a la restitución de prestaciones determina el artículo 1123 del
Código Civil y no sólo es exigible en caso de existencia de titulares de cargas
posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción como consecuencia de la
resolución de una compraventa con precio aplazado garantizado con condición
resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 del Reglamento Hipotecario, es necesaria
la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o -si hubiera cargas
posteriores- que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos
extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
4. Así, como bien señala la registradora, la homologación judicial del acuerdo
transaccional por el que las partes resuelven la compraventa y se pretende la inscripción
a favor del vendedor, no es título suficiente por exigencias de la legislación hipotecaria, al
existir titulares de cargas posteriores. Según la regulación de la constancia registral del
ejercicio de la condición resolutoria, cuando existen titulares de cargas posteriores, si se
pretende ejercitar la condición resolutoria por el vendedor sea cual fuere la forma en la
que se ejercite (transacción judicial, o una sentencia firme de ejercicio de condición
resolutoria), no se pueden obviar los derechos del tercero inscrito. Así se desprende
tanto de la regulación expuesta, como de la doctrina de este Centro Directivo, entre
otras, la Resolución de 8 de mayo de 2019 conforme a la cual, en los casos de
resolución de compraventa inscrita, se deben cumplir los requisitos que exigen los
artículos 175.6.ª y 180 del Reglamento Hipotecario: restitución de lo entregado con
consignación, y mandamiento de cancelación. Por tanto, en el mandamiento dictado por
el órgano judicial, según establecen los artículos 175.6.ª y 180 del Reglamento
Hipotecario, debe constar que se ha declarado bien hecha la consignación a que se
refiere el artículo 1180 del Código Civil y se ordene la cancelación de las inscripciones.
La consignación prevista en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario es un
requisito que se justifica porque, aunque los terceros adquirentes están afectados por el
asiento que se solicita por la resolución en el sentido de que han de estar a las
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar el precio, ello no quiere decir que
hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de
los demás presupuestos de la resolución. En definitiva, se trata de evitar que, a espaldas
de los terceros, se concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución,
disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que
corresponde a aquéllos.
Por tanto, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya
titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con
posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún
derecho sobre las reseñadas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular de la
finca.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.
cve: BOE-A-2022-181
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 3
Martes 4 de enero de 2022
Sec. III. Pág. 713
ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de
derechos extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento
Hipotecario, radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un
contrato, se ha de proceder a la restitución de prestaciones (artículo 1123 del Código
Civil), añadiéndose que «(…) este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto
de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la
transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese
prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial
prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16
y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin
que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994)».
La reinscripción en el Registro de la Propiedad a favor del vendedor exige por tanto
consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos «ex
tunc» que en relación a la restitución de prestaciones determina el artículo 1123 del
Código Civil y no sólo es exigible en caso de existencia de titulares de cargas
posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción como consecuencia de la
resolución de una compraventa con precio aplazado garantizado con condición
resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 del Reglamento Hipotecario, es necesaria
la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o -si hubiera cargas
posteriores- que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos
extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
4. Así, como bien señala la registradora, la homologación judicial del acuerdo
transaccional por el que las partes resuelven la compraventa y se pretende la inscripción
a favor del vendedor, no es título suficiente por exigencias de la legislación hipotecaria, al
existir titulares de cargas posteriores. Según la regulación de la constancia registral del
ejercicio de la condición resolutoria, cuando existen titulares de cargas posteriores, si se
pretende ejercitar la condición resolutoria por el vendedor sea cual fuere la forma en la
que se ejercite (transacción judicial, o una sentencia firme de ejercicio de condición
resolutoria), no se pueden obviar los derechos del tercero inscrito. Así se desprende
tanto de la regulación expuesta, como de la doctrina de este Centro Directivo, entre
otras, la Resolución de 8 de mayo de 2019 conforme a la cual, en los casos de
resolución de compraventa inscrita, se deben cumplir los requisitos que exigen los
artículos 175.6.ª y 180 del Reglamento Hipotecario: restitución de lo entregado con
consignación, y mandamiento de cancelación. Por tanto, en el mandamiento dictado por
el órgano judicial, según establecen los artículos 175.6.ª y 180 del Reglamento
Hipotecario, debe constar que se ha declarado bien hecha la consignación a que se
refiere el artículo 1180 del Código Civil y se ordene la cancelación de las inscripciones.
La consignación prevista en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario es un
requisito que se justifica porque, aunque los terceros adquirentes están afectados por el
asiento que se solicita por la resolución en el sentido de que han de estar a las
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar el precio, ello no quiere decir que
hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de
los demás presupuestos de la resolución. En definitiva, se trata de evitar que, a espaldas
de los terceros, se concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución,
disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que
corresponde a aquéllos.
Por tanto, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya
titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con
posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún
derecho sobre las reseñadas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular de la
finca.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.
cve: BOE-A-2022-181
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Núm. 3
