III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21583)
Resolución de 16 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Viver, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de declaración de obra nueva por antigüedad y división horizontal de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 28 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 164370
El defecto que plantea el presente recurso no fue objeto de recurso y, por tanto, no
resuelto por la resolución citada, por lo que el registrador de la Propiedad de Viver no
está vinculado por la Resolución citada.
Respecto al contenido de la nota de calificación sustitutoria emitida por el registrador
de la Propiedad de Nules número 1, don Guillermo Dromant Jarque, de fecha 10 de
agosto de 2021, ratifica el defecto alegado, pues la calificación sustitutoria no es un
recurso contra la calificación del registrador sustituido, sino un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido, como
ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, en Resoluciones como la de 4 de
marzo de 2020.
3. Entrando en el fondo del asunto, debe determinarse si es exigible autorización
administrativa para inscribir una división horizontal en una obra nueva, que pretende
inscribirse por antigüedad, sobre la finca resultante de la agregación de la finca
registral 366 de Montanejos a la registral 1.703 del citado término municipal, resultando
que esta tiene una superficie de 776,82 metros cuadrados, según informe del técnico, y
de 777 metros cuadrados según Catastro, donde constan dos referencias catastrales.
El registrador suspende la inscripción de la división horizontal por falta de
autorización administrativa, conforme al artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, conforme al cual no podrán constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite
mayor número, o por no acreditarse su antigüedad, conforme al artículo 28.4 del texto
refundido de la Ley 7/2015, de Suelo.
Parte el registrador de la existencia previa de una casa inscrita en el año 1998,
según la inscripción segunda de la finca 366 de Montanejos, compuesta por planta baja y
dos pisos altos, para la que los causantes de la herencia obtuvieron licencia de obras.
En dicha descripción no se hace referencia a ninguna división horizontal. Esta finca
se agrega a la finca registral 1.703 de Montanejos, permaneciendo inalterada la
descripción de la obra, en virtud de escritura de agregación, otorgada por el notario
recurrente, el 22 de octubre de 2020, protocolo 1.419, que se otorga para evitar la doble
inmatriculación, que hubiera provocado la inscripción del expediente del artículo 199 de
la Ley Hipotecaria, que motivó la escritura de declaración de obra nueva y división
horizontal, calificada en el presente recurso, otorgada por el notario recurrente el 11 de
diciembre de 2018, protocolo 1.558.
En esta escritura se describe la finca 1.703, comprendiendo la finca 366 de
Montanejos, que se agrega posteriormente, sin hacer referencia a la obra inscrita en el
año 1998, culminando el expediente para rectificar la descripción de la finca e inscribirse
la obra nueva, con dos referencias catastrales, que revelan la posible existencia de dos
elementos privativos, que con la constitución del régimen de propiedad horizontal pasan
a ser cinco.
4. Para resolver este recurso debemos recordar lo que declaró este Centro
Directivo en la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto al artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997:
«El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal.»
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y
cve: BOE-A-2021-21583
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 311
Martes 28 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 164370
El defecto que plantea el presente recurso no fue objeto de recurso y, por tanto, no
resuelto por la resolución citada, por lo que el registrador de la Propiedad de Viver no
está vinculado por la Resolución citada.
Respecto al contenido de la nota de calificación sustitutoria emitida por el registrador
de la Propiedad de Nules número 1, don Guillermo Dromant Jarque, de fecha 10 de
agosto de 2021, ratifica el defecto alegado, pues la calificación sustitutoria no es un
recurso contra la calificación del registrador sustituido, sino un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido, como
ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, en Resoluciones como la de 4 de
marzo de 2020.
3. Entrando en el fondo del asunto, debe determinarse si es exigible autorización
administrativa para inscribir una división horizontal en una obra nueva, que pretende
inscribirse por antigüedad, sobre la finca resultante de la agregación de la finca
registral 366 de Montanejos a la registral 1.703 del citado término municipal, resultando
que esta tiene una superficie de 776,82 metros cuadrados, según informe del técnico, y
de 777 metros cuadrados según Catastro, donde constan dos referencias catastrales.
El registrador suspende la inscripción de la división horizontal por falta de
autorización administrativa, conforme al artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, conforme al cual no podrán constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite
mayor número, o por no acreditarse su antigüedad, conforme al artículo 28.4 del texto
refundido de la Ley 7/2015, de Suelo.
Parte el registrador de la existencia previa de una casa inscrita en el año 1998,
según la inscripción segunda de la finca 366 de Montanejos, compuesta por planta baja y
dos pisos altos, para la que los causantes de la herencia obtuvieron licencia de obras.
En dicha descripción no se hace referencia a ninguna división horizontal. Esta finca
se agrega a la finca registral 1.703 de Montanejos, permaneciendo inalterada la
descripción de la obra, en virtud de escritura de agregación, otorgada por el notario
recurrente, el 22 de octubre de 2020, protocolo 1.419, que se otorga para evitar la doble
inmatriculación, que hubiera provocado la inscripción del expediente del artículo 199 de
la Ley Hipotecaria, que motivó la escritura de declaración de obra nueva y división
horizontal, calificada en el presente recurso, otorgada por el notario recurrente el 11 de
diciembre de 2018, protocolo 1.558.
En esta escritura se describe la finca 1.703, comprendiendo la finca 366 de
Montanejos, que se agrega posteriormente, sin hacer referencia a la obra inscrita en el
año 1998, culminando el expediente para rectificar la descripción de la finca e inscribirse
la obra nueva, con dos referencias catastrales, que revelan la posible existencia de dos
elementos privativos, que con la constitución del régimen de propiedad horizontal pasan
a ser cinco.
4. Para resolver este recurso debemos recordar lo que declaró este Centro
Directivo en la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto al artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997:
«El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal.»
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y
cve: BOE-A-2021-21583
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