BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 151515

que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de
imprescriptibilidad (artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los
requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina
opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que
necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Cuando la prescripción
adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera
ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser
resuelto judicialmente, sin embargo, cuando el usucapiente pretende que se declare su
adquisición como demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no
es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca. Pero no
por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse a priori o
con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que no tiene
encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el
sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes, así como –desde la
perspectiva no solo formal sino también material– un acreditado tracto sucesivo
(artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar una
transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por consentimiento
de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un procedimiento donde
no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del que resulte probado
el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el pronunciamiento favorable a
las pretensiones del demandante.
En este sentido, cabe plantearse a la vista de lo anterior si la sentencia declarativa
de usucapión en tanto medio de rectificación del Registro es en cierta manera, una
especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la
Ley Hipotecaria. En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria
la acreditación en el procedimiento de la existencia o la validez de los títulos de
hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción
adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario
acreditar la posesión en concepto de dueño, publica, pacífica y no interrumpida, dado
que la declaración que le ponga fin alterará el contenido de los libros del Registro deberá
ser entablado, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión.
Esta exigencia entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el citado
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el
artículo 24 de la Constitución Española. Este principio, en su aplicación procesal y
registral, implica que los procedimientos, incluidos aquellos en los que se pretenda la
declaración de haberse adquirido por usucapión en los temimos antes expresados,
deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe
ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación
de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado de forma reiterada la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los
jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por
ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la
resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este
Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias
relacionadas en “Vistos”, que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento
judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la

cve: BOE-A-2021-20349
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