III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20036)
Resolución de 16 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de ampliación de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149464
Pero una modificación como la presente en la descripción de un elemento privativo,
en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su
propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta
de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 y 8, de la Ley sobre propiedad
horizontal).
En el presente caso, según la descripción que se pretende hacer constar en el
Registro, se pretende un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos
comunes de la división horizontal.
En consecuencia (reiterando el criterio de la Resolución de 23 de marzo de 2018), se
pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es
materia que compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal
alteración implica una modificación del título constitutivo de conformidad con el
artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «los acuerdos no
regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios
que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Así, aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito
jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con
reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, lo cierto es que
la unanimidad no ha desaparecido, exigiéndose cuando se trata de cambiar la
configuración, constitución o normas esenciales del inmueble (cfr. Sentencias del
Tribunal Supremo de 16 de julio de 2009 y 13 de mayo de 2016).
Distinto sería el caso de tratarse de un complejo urbanístico o incluso de una
propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de
parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes, pues
en este caso la mera modificación de la superficie construida de dicha vivienda no
implica, «per se», la modificación de las cuotas de participación de los elementos
privativos integrantes del conjunto urbanístico. En estos supuestos la misma ley
exceptúa de la regla de unanimidad, no sólo en el propio artículo 17, sino en el
artículo 10, apartado 3.b), que, después de la modificación realizada por la disposición
final primera, apartado cuarto, de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, permite que por «aprobación por las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de
las cuotas de participación» pueda llevarse a cabo «la división material de los pisos o
locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de
su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas
y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio». En
estos supuestos, el acuerdo de la junta de propietarios puede adoptarse con la mayoría
de 3/5 previsto en este artículo 10, apartado 3.b).
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-20036
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149464
Pero una modificación como la presente en la descripción de un elemento privativo,
en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su
propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta
de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 y 8, de la Ley sobre propiedad
horizontal).
En el presente caso, según la descripción que se pretende hacer constar en el
Registro, se pretende un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos
comunes de la división horizontal.
En consecuencia (reiterando el criterio de la Resolución de 23 de marzo de 2018), se
pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es
materia que compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal
alteración implica una modificación del título constitutivo de conformidad con el
artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «los acuerdos no
regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios
que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Así, aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito
jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con
reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, lo cierto es que
la unanimidad no ha desaparecido, exigiéndose cuando se trata de cambiar la
configuración, constitución o normas esenciales del inmueble (cfr. Sentencias del
Tribunal Supremo de 16 de julio de 2009 y 13 de mayo de 2016).
Distinto sería el caso de tratarse de un complejo urbanístico o incluso de una
propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de
parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes, pues
en este caso la mera modificación de la superficie construida de dicha vivienda no
implica, «per se», la modificación de las cuotas de participación de los elementos
privativos integrantes del conjunto urbanístico. En estos supuestos la misma ley
exceptúa de la regla de unanimidad, no sólo en el propio artículo 17, sino en el
artículo 10, apartado 3.b), que, después de la modificación realizada por la disposición
final primera, apartado cuarto, de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, permite que por «aprobación por las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de
las cuotas de participación» pueda llevarse a cabo «la división material de los pisos o
locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de
su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas
y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio». En
estos supuestos, el acuerdo de la junta de propietarios puede adoptarse con la mayoría
de 3/5 previsto en este artículo 10, apartado 3.b).
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-20036
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
