III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19577)
Resolución de 4 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granadilla de Abona, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145915
se acompañan, resulta que el incremento de superficie de la finca implica una invasión
de la parcela colindante.
Y en la Resolución de 24 de julio de 2019, en un caso de rectificación de datos
descriptivos con disminución de cabida y modificación de linderos tanto fijos como
móviles, se declaró fundada la objeción del registrador si las circunstancias físicas que
caracterizan la finca dificultan que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre
su descripción literaria y la de las colindantes inscritas con la representación gráfica que
se pretende inscribir, teniendo en cuenta además la oposición de algunos colindantes.
En el presente caso, los linderos están bien descritos en el Registro, al tratarse de
fincas inmatriculadas en los años 2009 y 2019, y son coincidentes con la realidad,
existiendo una serie de variaciones catastrales en el trazado del lindero norte, en el que
funda sus dudas el registrador para no admitir la inscripción de la rectificación y la
incorporación de la georreferenciación catastral aportada, por existir una invasión de la
finca 14.703.
La georreferenciación resultante de la alteración catastral tampoco coincide con la
descripción que figura en el título inmatriculador, el expediente de dominio 310/2015 que
la describe con 2.117 metros cuadrados de superficie y no con los 2.208, sin que ese
incremento resulte justificado.
Si a ello unimos que la parcela catastral correspondiente a la finca registral 14.703 va
variando de superficie, pues de los 538 metros cuadrados, pasa en la certificación
catastral descriptiva y gráfica de 2019 a 494 metros cuadrados y en el Catastro actual
tiene una superficie de 397 metros cuadrados, podemos llegar a concluir que existe un
conflicto latente entre los colindantes.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia
que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir,
resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la
representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la
global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación
o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 que la
intervención de los titulares colindantes en procedimientos de concordancia del Registro
con la realidad física trata de evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso
que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener
acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación,
siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la
notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de
procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca
cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados
en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Por ello, las objeciones manifestadas por el registrador en la calificación negativa
recurrida no pueden sino ser confirmadas, pues no puede ser el expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria el mecanismo adecuado para ello, si no hay acuerdo
entre los colindantes, debiendo dirimirse la cuestión en un expediente de deslinde de
fincas o en el correspondiente procedimiento judicial contradictorio entre ellos, con
alegaciones, proposición de prueba y decisión de la autoridad judicial a quien compete
resolver los deslindes controvertidos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación del registrador.
cve: BOE-A-2021-19577
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 283
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145915
se acompañan, resulta que el incremento de superficie de la finca implica una invasión
de la parcela colindante.
Y en la Resolución de 24 de julio de 2019, en un caso de rectificación de datos
descriptivos con disminución de cabida y modificación de linderos tanto fijos como
móviles, se declaró fundada la objeción del registrador si las circunstancias físicas que
caracterizan la finca dificultan que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre
su descripción literaria y la de las colindantes inscritas con la representación gráfica que
se pretende inscribir, teniendo en cuenta además la oposición de algunos colindantes.
En el presente caso, los linderos están bien descritos en el Registro, al tratarse de
fincas inmatriculadas en los años 2009 y 2019, y son coincidentes con la realidad,
existiendo una serie de variaciones catastrales en el trazado del lindero norte, en el que
funda sus dudas el registrador para no admitir la inscripción de la rectificación y la
incorporación de la georreferenciación catastral aportada, por existir una invasión de la
finca 14.703.
La georreferenciación resultante de la alteración catastral tampoco coincide con la
descripción que figura en el título inmatriculador, el expediente de dominio 310/2015 que
la describe con 2.117 metros cuadrados de superficie y no con los 2.208, sin que ese
incremento resulte justificado.
Si a ello unimos que la parcela catastral correspondiente a la finca registral 14.703 va
variando de superficie, pues de los 538 metros cuadrados, pasa en la certificación
catastral descriptiva y gráfica de 2019 a 494 metros cuadrados y en el Catastro actual
tiene una superficie de 397 metros cuadrados, podemos llegar a concluir que existe un
conflicto latente entre los colindantes.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia
que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir,
resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la
representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la
global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación
o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 que la
intervención de los titulares colindantes en procedimientos de concordancia del Registro
con la realidad física trata de evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso
que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener
acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación,
siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la
notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de
procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca
cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados
en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Por ello, las objeciones manifestadas por el registrador en la calificación negativa
recurrida no pueden sino ser confirmadas, pues no puede ser el expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria el mecanismo adecuado para ello, si no hay acuerdo
entre los colindantes, debiendo dirimirse la cuestión en un expediente de deslinde de
fincas o en el correspondiente procedimiento judicial contradictorio entre ellos, con
alegaciones, proposición de prueba y decisión de la autoridad judicial a quien compete
resolver los deslindes controvertidos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación del registrador.
cve: BOE-A-2021-19577
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 283
