BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249

Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 126909

4. Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del
tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que
hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva
certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el
comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el
artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «1. Si de la certificación
registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción
de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial,
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a
aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que
esté asegurada con la hipoteca de su finca», siendo por tanto suficiente la notificación
para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del
mismo texto legal que dispone: «Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución
un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado
registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de
un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le
exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario judicial sin
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones
ulteriores», cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al
artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria.
5. En el presente caso, como bien resulta del resumen de los hechos, queda claro
que el tercer poseedor adquirió e inscribió su dominio sobre la finca en cuestión con
bastante antelación a la interposición de la demanda.
La única comunicación que recibe el tercer poseedor tiene lugar con posterioridad al
inicio del procedimiento quedando así privado de la oportunidad de participar,
contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial.
Y, aunque con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas
consta que el día 14 de noviembre de 2014 se procedió a requerir por edictos, después
de realizar averiguaciones domiciliarias, al tercer poseedor, no hay una manifestación
específica de la autoridad judicial que ha dirigido la ejecución en el sentido de que no ha
existido indefensión del ejecutado, y por tanto no cabe la nulidad de las actuaciones.
Por ello, de conformidad con la doctrina expuesta, ha de confirmarse el criterio del
registrador al exigir para la inscripción que se acredite que el tercer poseedor con título
inscrito antes de la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria ha
sido demandado y requerido de pago.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.

Madrid, 9 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.