BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92562

adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, por lo tanto, permanece inamovible
únicamente dentro del proceso, dónde además podrán dirimirse las controversias sobre
la preferencia civil de embargos”. Y por lo que respecta al “efecto cancelatorio” de la
anotación que sirve de apoyo a la ejecución, al haber causado estado, “lo es a los
efectos del proceso”. Frente a lo anterior, en el ámbito registral, la DGRN advierte que la
expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal “no suponen el cierre del
Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él
publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del
mismo procedimiento”. Añade que no corresponde al registrador “entrar en valoraciones
sobre preferencia civil de embargos, que queda reservadas a los procedimientos
judiciales, fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad
opera de forma automática”. Y remarca que el registrador está compelido por una norma
legal, el art. 86 LH, que no puede dejar de aplicar.
Por otra parte, niega que el pretendido “efecto cancelatorio” de la anotación
preventiva cancelada pueda tener reflejo registral, en la medida en que “el asiento
soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente”. Sin que pueda atribuirse a la
expedición de la certificación de cargas y a la extensión de la nota marginal un efecto de
prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere. La resolución concluye
que “la protección de los derechos de titulares inscritos impone que el registrador
rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el
ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejore su
rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la
anotación ahora inexistente”. Y remite para resolver la cuestión de fondo sobre las
preferencias de cargas a las tercerías de mejor derecho o dominio, o las reclamaciones
apoyadas en la ausencia de buena fe.
5. Concurre en esta cuestión una controversia entre la aspiración del sistema
registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el
registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación
registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial.
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de
embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por
otros cuatros años y de sucesivas prórrogas, la falta de prórroga de la anotación
conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a
partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel
embargo.
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y
derechos anteriores al embargo por el que se sigue la ejecución, así como las
condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán
con la adquisición). Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este
asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se
pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a
obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad,
también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones
judiciales y en general vías de apremio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los
arts. 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de
octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del
portal de subastas “hasta el término de la subasta”. Así, por una parte, el art. 656.2 LEC
regula la comunicación que el registrador debe hacer al letrado de la Administración de
Justicia y al portal de subastas, de la presentación de otros títulos que afecten o
modifiquen la información inicial contenida en la certificación de cargas: “El registrador
notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Letrado de la Administración de
Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que
afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667. El Portal de
Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para

cve: BOE-A-2021-12900
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 181