BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91608

mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.
La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma
de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.”
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia
del dueño del inmueble o derecho real afectado.
De acuerdo con esta previsión legal, una anotación preventiva de embargo caduca a los
cuatro años, salvo que antes de que concluya este plazo de caducidad, la anotación sea
prorrogada. La prórroga goza también de un plazo de vigencia de cuatro años y la anotación
puede volver a ser prorrogada antes de que concluya el plazo de la inicial prórroga.
La cuestión se suscita en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas,
solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo objeto de anotación
preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota marginal, respecto de la
vigencia de la anotación preventiva y su oponibilidad frente a derechos inscritos o
anotados con posterioridad a la anotación preventiva de embargo. Sobre todo, cuando el
plazo de cuatro años de la anotación preventiva se cumple después de que se hubiera
emitido la certificación de cargas y antes de que se hubiera solicitado la inscripción
registral del decreto de adjudicación con el que concluye la ejecución del bien
embargado.
3. Precedentes judiciales. Sobre esta cuestión contamos con un precedente de esta
sala, la sentencia 427/2017, de 7 de julio, que invoca la doctrina contenida en las
sentencias anteriores 282/2007, de 12 de marzo, y 88/2015, de 23 de febrero, y
reconoce “una especial significación al momento de emisión por parte del Registro de la
Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (art. 656 LEC)”, en cuanto que “la
situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble
de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la
caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica
dicha situación”. El razonamiento seguido por la sentencia es el siguiente:
Dicha certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble
sobre el que se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos:
a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el
que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la
subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo);
b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las
condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que
no desaparecerán con la adquisición;
y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o
anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los cuales quedarán extinguidos
por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de
ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos.
La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota
marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es
comunicada a los titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho
del ejecutante (artículo 659.1 LEC), todo lo cual no se ha cuestionado por las partes.
En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor
esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que
proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación. En definitiva,
la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de
todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que
servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al
ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la
fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes.

cve: BOE-A-2021-12739
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 180