BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91601

finca existe una anotación de embargo vigente posterior a la anotación cancelada por
caducidad antes referida.
El registrador suspende la cancelación de las cargas posteriores al estar cancelada
por caducidad la anotación preventiva, sin perjuicio de que pueda obtenerse dicha
cancelación en virtud de juicio declarativo seguido al efecto contra los titulares de las
inscripciones posteriores a la anotación caducada cuya cancelación se pretende, pues
considera que una vez caducada una anotación de embargo, la misma ya no puede
producir efectos y por tanto no legitima la posible cancelación de cargas posteriores a la
misma.
El recurrente –por el contrario– entiende que debe procederse a la cancelación de
las cargas posteriores pues la certificación de cargas en el procedimiento de apremio fue
librada estando en vigor la anotación de embargo extendida a favor de la ejecutante.
2. La doctrina de este Centro Directivo ha sido expuesta en numerosas
Resoluciones citadas en los «Vistos», en particular en la Resolución de 9 de abril
de 2018 en consulta vinculante sobre la materia formulado por el Colegio de
Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles De España. Doctrina
que, como ahora veremos, debemos mantener acomodándola a la reciente Sentencia
número 237/2021, de 4 de mayo, del Tribunal Supremo del Pleno de la Sala de lo Civil.
3. La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea
su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente,
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel
asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta,
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo:
caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de
los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento
en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé́
la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado,
si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación
conste vigente (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución
judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la
fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos
citados en los precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos
derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino
desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley
Hipotecaria).
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación

cve: BOE-A-2021-12739
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Núm. 180