BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89902

inscritos en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación expedida por el órgano
de recaudación competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y
los datos necesarios para dicha inscripción, en cumplimiento de lo que dispone el
artículo 26 Reglamento Hipotecario, aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947.
2. Asimismo, se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas posteriores con
relación a los créditos ejecutados, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 175,
regla 2.ª, del reglamento citado».
En cuanto a la necesidad de firmeza de la resolución que ordena la cancelación, en
rigor, del citado artículo no resulta la necesidad de una específica declaración en tal
sentido, pues la cancelación de la anotación es resultado de la adjudicación, mero
desenvolvimiento y consecuencia de ésta, de tal manera que uno de los requisitos del
certificado será la determinación de que queda extinguida la anotación expidiéndose
mandamiento para tal fin. Pero la falta de mención específica en el citado precepto
reglamentario de este extremo no es suficiente para que el recurso prospere, pues, como
ya declarara la Resolución de 22 de junio de 1989, y han reiterado otras posteriores
como las de 14 de octubre de 1996 y 27 de enero de 1998, como regla general es
necesaria la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que
implican una mutación jurídico- real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el
Registro de la Propiedad. La Resolución de 29 de enero de 2009 enfatiza la idea de que
la firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier
asiento de cancelación en el Registro. Así se deduce claramente del artículo 82 de la Ley
Hipotecaria. Por tanto, no cabe sino confirmar el defecto.
5. Otro de los defectos recurridos se basa en la no acreditación de la
representación que se dice ostenta don E. G. V. respecto de la adjudicataria, doña M. J.
C. G. En efecto, en la certificación del acta que se presenta a inscripción se dice que se
adjudica la finca a don E. G. V. en representación de doña M. J. C. G., pero sin
especificar el título del que deriva la representación alegada.
Señala el artículo 51, regla novena, letra c), del Reglamento Hipotecario que en la
inscripción se hará constar la persona a cuyo favor se practique la inscripción con arreglo
a las siguientes normas: «c) Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la
representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el
poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción
en el Registro correspondiente».
En el ámbito de los procedimientos administrativos, el artículo 5.5 de la Ley 39/2015,
de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones
Públicas, dispone que: «El órgano competente para la tramitación del procedimiento
deberá incorporar al expediente administrativo acreditación de la condición de
representante y de los poderes que tiene reconocidos en dicho momento. El documento
electrónico que acredite el resultado de la consulta al registro electrónico de
apoderamientos correspondiente tendrá la condición de acreditación a estos efectos».
Esta representación podrá resultar de diferentes títulos. En el caso de una persona
física, además de los supuestos de representación legal, el apoderamiento voluntario
para actuar podrá haberse otorgado mediante comparecencia «apud acta» (artículo 5.4
de la misma ley), mediante escritura notarial o mediante apoderamiento inscrito en el
Registro Electrónico de Apoderamientos que regula el artículo 6 de la Ley 39/2015.
Entra dentro del ámbito de la calificación registral la comprobación de que estas
circunstancias consten claramente en el título que se presenta a inscripción. Por tanto, el
defecto debe confirmarse.
6. En relación con el último de los defectos impugnado, se discute en el presente
expediente si es suficiente la identificación del adjudicatario en una subasta
administrativa sin resultar de la certificación presentada sus circunstancias personales
completas. El propio artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario exige expresamente la
constancia de la circunstancia de la mayoría de edad o, «en otro caso, la edad que
tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo,
separado o divorciado y, de estar casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los

cve: BOE-A-2021-12501
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Núm. 177