III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12223)
Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 87295
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente
auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5. Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la
registradora en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento
para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de
la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del
registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente la registradora fundamenta su nota de calificación en
la falta de correspondencia de la finca registral con las dos representaciones gráficas
catastrales aportadas, atendiendo a la circunstancia de existir una parcela catastral entre
ambas, por lo que se trataría de una finca discontinua, no constando este extremo en el
Registro.
En este punto debe considerarse la circunstancia de que, la parcela existente entre
las dos representaciones catastrales aportadas se identifica con una porción de 2.500
metros cuadrados que fue segregada de la finca objeto de este expediente, siendo esta
última la porción restante.
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de
una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la
posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre
y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley
Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una
nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria
inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).
En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde la
Resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores
como las de 22 de octubre y 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que «el
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y
por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Sin embargo, como se afirmó en la Resolución de 1 de agosto de 2018, «en todo
caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio
que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y
deberá ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo esta Dirección General señaló en la Resolución de 5 de diciembre de 2018
que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título
sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción
registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es presupuesto de aplicación de cualquier
procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir».
En aplicación de estos criterios, se concluye en la Resolución de 3 de junio de 2020
que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de
superficie desproporcionada.
En cuanto a la circunstancia de estar formada la finca por porciones no colindantes,
por resultar dicha configuración de una previa operación de segregación, según alega el
cve: BOE-A-2021-12223
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 173
Miércoles 21 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 87295
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente
auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5. Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la
registradora en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento
para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de
la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del
registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente la registradora fundamenta su nota de calificación en
la falta de correspondencia de la finca registral con las dos representaciones gráficas
catastrales aportadas, atendiendo a la circunstancia de existir una parcela catastral entre
ambas, por lo que se trataría de una finca discontinua, no constando este extremo en el
Registro.
En este punto debe considerarse la circunstancia de que, la parcela existente entre
las dos representaciones catastrales aportadas se identifica con una porción de 2.500
metros cuadrados que fue segregada de la finca objeto de este expediente, siendo esta
última la porción restante.
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de
una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la
posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre
y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley
Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una
nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria
inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).
En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde la
Resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores
como las de 22 de octubre y 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que «el
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y
por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Sin embargo, como se afirmó en la Resolución de 1 de agosto de 2018, «en todo
caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio
que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y
deberá ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo esta Dirección General señaló en la Resolución de 5 de diciembre de 2018
que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título
sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción
registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es presupuesto de aplicación de cualquier
procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir».
En aplicación de estos criterios, se concluye en la Resolución de 3 de junio de 2020
que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de
superficie desproporcionada.
En cuanto a la circunstancia de estar formada la finca por porciones no colindantes,
por resultar dicha configuración de una previa operación de segregación, según alega el
cve: BOE-A-2021-12223
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Núm. 173
