BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 87243

únicamente al elemento 47, parte integrante de uno solo de los complejos, sólo éste y
sus miembros, a juicio del recurrente, han de consentir la dación en pago y ulterior
conversión en común del elemento 47, así como la redistribución de cuotas, todo ello
conforme al artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal.
2. Como ha declarado ya en otras ocasiones esta Dirección General (cfr.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, vino a recoger en el Derecho
positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado
que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario,
propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y
había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la jurisprudencia y
las Resoluciones de este propio Centro Directivo. La realidad práctica muestra figuras
muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un
solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las
propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos
sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas
superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas
unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas,
etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea
conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos
inmobiliarios privados.
Así, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal al describirlos exige tan solo
dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de
parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos
privativos) y la existencia de una copropiedad entre los titulares de esos elementos
independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos
comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial:
la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido artículo 24 de
la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su apartado 2 dos esquemas: la comunidad
de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce en
su apartado 4 la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a
sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial
sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y
modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio clásico. En la línea que
acaba de expresarse, la postura de este Centro Directivo ha sido siempre la de
reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración
jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las
especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos como ya se ha expuesto- se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre.
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008
define los complejos inmobiliarios, conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el
V Congreso Internacional de Derecho Registral del año 1982, según la cual se
caracterizan los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de
inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un
régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una
multiplicidad de titulares para la consecución y mantenimiento de intereses generales y
particulares de los partícipes», añadiendo la propia Sentencia que «según la doctrina

cve: BOE-A-2021-12218
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Núm. 173