BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 87245

viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a
las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también
porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una
parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la
normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En la actualidad el artículo 26.6 del mismo
texto legal exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones
jurídicas.
3. No hay duda de que en el presente caso nos encontramos ante un complejo
inmobiliario privado de los referidos en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad
horizontal.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en Resoluciones, entre otras, de 18 de
junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre de 2002, 7 de
abril de 2006, 5 de septiembre de 2019 y 2 de junio de 2020, que el régimen de
propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos o locales pasan a pertenecer a
diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución
del régimen». Asimismo, según las Resoluciones de 27 de noviembre de 2013, 5 de
septiembre de 2019 o 25 de febrero de 2021, «cuando la situación fáctica de un edificio
es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los
propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo», como se menciona
en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal y se desprende de su propio artículo primero.
Esto mismo, resulta aplicable a los complejos inmobiliarios, habiéndose manifestado
en tal sentido la Sala Primera del Tribunal Supremo. En Sentencia de 1 de abril de 2009
afirmó lo siguiente: «(…) Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una
urbanización, a ella le sea aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de
elementos en ella incluidos les vinculen las normas imperativas contenidas en la
regulación especial, lo cual no sólo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma
de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los
complejos inmobiliarios privados (artículo 24 ), sino también con anterioridad, en este
caso, porque la jurisprudencia de esta Sala se ha manifestado reiteradamente a favor de
la aplicación analógica de la LPH. Así, señala la Sentencia de 7 de abril de 2003, recurso
de casación 2615/1997, que “hasta la introducción por la Ley 8/1999 del nuevo
artículo 24 LPH las urbanizaciones carecían en nuestro ordenamiento de una normativa
específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia
de 28 de mayo de 1985, hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como
propiedad horizontal por la ‘existencia’ de un derecho de propiedad sobre un conjunto de
elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad
Horizontal (S.ª de 20 de febrero de 1990), e incluso (S.ª de 16 de junio de 1995) ya se
había declarado la posible existencia de un régimen de facto ‘sin que el título constitutivo
sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como
tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos
constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros’.”. Y
Consolidando esta línea jurisprudencial, favorable a la aplicación analógica de la LPH a

cve: BOE-A-2021-12218
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