BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 162

Jueves 8 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 81596

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada respecto del primer defecto, y desestimarlo en cuanto al segundo defecto, en
los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.

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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2021-11355
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responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la
reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia
de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que
se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por otro lado, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a
su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir,
como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del
documento auténtico del que nace la representación».
La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo
(Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre,
661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio).
En las referidas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se
afirma que cuando, como ocurre en el presente caso, se trata de un poder conferido por
una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su
responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado
por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que
la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las
circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en
ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya
de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el título autorizado permita
corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia
del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa,
y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que
resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto
del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de
que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo
la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada se limita a expresar
que el interviniente en representación de la sociedad vendedora actúa «en virtud de poder
especial conferido, específicamente para la finca objeto de la presente, en escritura
otorgada el día veintidós de septiembre de dos mil veinte ante el Notario de (…), con el
número de protocolo (…), cuya copia autorizada he tenido a la vista». Por ello debe
concluirse que esta reseña del documento auténtico del que resulta la representación no
expresa las circunstancias precisas para que el registrador pueda revisar que el título
autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la
existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma
completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.