BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 80644

La registradora deniega la práctica del asiento de presentación porque, según afirma
en su calificación, en el Registro de la Propiedad sólo pueden inscribirse los títulos
referidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y el acta presentada no es susceptible de
causar inscripción ni mutación jurídico real alguna.
2. Debe recordarse que en la primera redacción del Reglamento Hipotecario el
artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía
recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el
artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta
Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último
precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005, por lo que
actualmente la cuestión carece de una regulación directa. No obstante, este Centro
Directivo ha entendido (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la
práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede
ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación
que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal
recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley
Hipotecaria.
Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si
procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación
que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador
respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.
3. Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el
asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es
lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la
sola aportación del título correspondiente al Registro. Por ello el registrador ha de
analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva
presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos realiza el registrador es
distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados para determinar
si son o no susceptibles de inscripción o anotación. Consecuentemente, en este
momento inicial el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren
los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda
acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de
presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su
momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.
4. El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de
la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los
documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les
atribuyan eficacia registral.
Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de
presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se
solicita sea, clara e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio
que ha de presidir la interpretación del referido precepto reglamentario (vid. también el
apartado 3 del mismo artículo 420, que prohíbe extender asiento de presentación de «los
demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar
operación registral alguna»). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio
presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del
Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar
dicho asiento, cabría denegar la presentación.
5. Es indudable que en el presente expediente el acta de protocolización de
documento privado no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe
confirmarse la negativa de la registradora a la práctica del asiento de presentación. Y
debe añadirse que el derecho de opción de compra a que se refiere el documento
privado protocolizado fue objeto de una escritura cuya calificación negativa (por ser
necesario que fuera ratificada por los titulares registrales de las fincas o se acreditara el

cve: BOE-A-2021-11274
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Núm. 161