III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-11273)
Resolución de 15 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega una anotación preventiva de demanda o/y por defectos subsanables.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80640
artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento
de presentación.
Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la Ley Hipotecaria según
redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando determina que el plazo
máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del
asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado
con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del
título previo.
También ha señalado la Dirección General que, dada la vigencia de un asiento de
presentación anterior como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede
calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del
mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.º de la Ley Hipotecaria y
sus concordantes, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del
título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto
prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se
respete el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo
quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad.
8. Esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o
posteriores, según resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria que, en su párrafo
segundo, dispone que, extendido asiento de presentación de cualquier título traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los
mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo
inmueble o derecho real durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente
al de la fecha del mismo asiento, y de los artículos 111 y 432.2.º del Reglamento
Hipotecario antes citados.
9. El cierre registral a títulos incompatibles, aunque sean de anterior fecha, es una
consecuencia del principio de prioridad, esencial dentro del sistema registral español. Y
esta incompatibilidad se dará no sólo entre títulos traslativos de propiedad contradictorios
(como en el caso de doble venta, ex artículo 1473 del Código Civil en el que la
inscripción del título primeramente presentado cierra el Registro a otros anteriores) sino
también se produce esa contradicción entre títulos que se opongan entre sí en la fijación
del orden de prioridad de los derechos inscritos.
10. En conclusión la determinación de si los defectos son o no subsanables se
decidirá en el recurso contra la calificación registral del título en cuestión, procediendo la
anotación preventiva por defectos subsanables si finalmente se determinase que tienen
tal carácter. Entretanto lo procedente es la prórroga de los asientos de presentación
posteriores que garantiza al recurrente protección de sus derechos.
Teniendo en cuenta que la interposición de recurso implica por Ley automáticamente,
si se hubiera interpuesto durante el asiento de presentación, la prórroga de los asientos
posteriores conexos, y teniendo en cuenta que el registrador ha expresado en su
informe, durante el trámite de reforma, la práctica de dicha prórroga, debe considerarse
sin objeto en cuanto ha sido estimado el recurso por el registrador en cuanto a esto.
Por el contrario, debe ser confirmada la nota de calificación en cuanto a la
improcedencia de resolver en el presente recurso sobre la práctica de anotación
preventiva por defectos subsanables, dado que los defectos fueron calificados de
insubsanables en la inicial nota de calificación, mientras no se decida definitivamente
sobre ello en el recurso interpuesto contra aquélla.
Tampoco procede la práctica de anotación de demanda por no haberse interpuesto
todavía formalmente demanda alguna, como ocurriría en el juicio verbal si es que se
llegara a él, teniendo en cuenta que esta sí es una medida cautelar que corresponde al
juez adoptar y no al registrador.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en
cuanto a la improcedencia de practicar anotación de demanda o por defectos
subsanables del título conforme al artículo 42, párrafos 5.º, 9.º o 10.º, de la Ley
cve: BOE-A-2021-11273
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80640
artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento
de presentación.
Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la Ley Hipotecaria según
redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando determina que el plazo
máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del
asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado
con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del
título previo.
También ha señalado la Dirección General que, dada la vigencia de un asiento de
presentación anterior como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede
calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del
mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.º de la Ley Hipotecaria y
sus concordantes, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del
título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto
prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se
respete el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo
quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad.
8. Esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o
posteriores, según resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria que, en su párrafo
segundo, dispone que, extendido asiento de presentación de cualquier título traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los
mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo
inmueble o derecho real durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente
al de la fecha del mismo asiento, y de los artículos 111 y 432.2.º del Reglamento
Hipotecario antes citados.
9. El cierre registral a títulos incompatibles, aunque sean de anterior fecha, es una
consecuencia del principio de prioridad, esencial dentro del sistema registral español. Y
esta incompatibilidad se dará no sólo entre títulos traslativos de propiedad contradictorios
(como en el caso de doble venta, ex artículo 1473 del Código Civil en el que la
inscripción del título primeramente presentado cierra el Registro a otros anteriores) sino
también se produce esa contradicción entre títulos que se opongan entre sí en la fijación
del orden de prioridad de los derechos inscritos.
10. En conclusión la determinación de si los defectos son o no subsanables se
decidirá en el recurso contra la calificación registral del título en cuestión, procediendo la
anotación preventiva por defectos subsanables si finalmente se determinase que tienen
tal carácter. Entretanto lo procedente es la prórroga de los asientos de presentación
posteriores que garantiza al recurrente protección de sus derechos.
Teniendo en cuenta que la interposición de recurso implica por Ley automáticamente,
si se hubiera interpuesto durante el asiento de presentación, la prórroga de los asientos
posteriores conexos, y teniendo en cuenta que el registrador ha expresado en su
informe, durante el trámite de reforma, la práctica de dicha prórroga, debe considerarse
sin objeto en cuanto ha sido estimado el recurso por el registrador en cuanto a esto.
Por el contrario, debe ser confirmada la nota de calificación en cuanto a la
improcedencia de resolver en el presente recurso sobre la práctica de anotación
preventiva por defectos subsanables, dado que los defectos fueron calificados de
insubsanables en la inicial nota de calificación, mientras no se decida definitivamente
sobre ello en el recurso interpuesto contra aquélla.
Tampoco procede la práctica de anotación de demanda por no haberse interpuesto
todavía formalmente demanda alguna, como ocurriría en el juicio verbal si es que se
llegara a él, teniendo en cuenta que esta sí es una medida cautelar que corresponde al
juez adoptar y no al registrador.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en
cuanto a la improcedencia de practicar anotación de demanda o por defectos
subsanables del título conforme al artículo 42, párrafos 5.º, 9.º o 10.º, de la Ley
cve: BOE-A-2021-11273
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Núm. 161
