III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9674)
Resolución de 26 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz a practicar la reinscripción de dos fincas como consecuencia del ejercicio de una condición resolutoria.
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 71027
4. Respecto de los dos primeros defectos consignados en la nota de calificación, a
la vista de lo expuesto, no cabe sino confirmar el criterio del registrador, recordando que,
conforme a los principios generales de exigencia de titulación pública (artículo 3 de la
Ley Hipotecaria), no es posible aceptar la presentación de meras fotocopias.
5. En relación con los efectos que la resolución de la disolución del condominio
pueda tener frente al titular del derecho real de hipoteca que se inscribió con
posterioridad a la condición resolutoria, debe partirse de que, dada la singular relevancia
del cumplimiento de la condición, este ha de ser probado adecuadamente, no bastando
el mero lapso del tiempo en que la obligación garantizada deba ser cumplida. En la
demostración de ese incumplimiento han de intervenir todos aquellos que pudieran verse
afectados.
En los casos de ejecución judicial de la condición resolutoria ha señalado este Centro
Directivo que una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la
misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un
nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido
mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que
se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la
posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son
demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda,
y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir
en el procedimiento en defensa de sus derechos. Por todo ello, el ejercicio de la facultad
de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que
se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la
intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución
correspondiente para evitar su indefensión.
En los supuestos en los que el desenvolvimiento de la condición resolutoria se
realiza de forma extrajudicial, también ha indicado esta Dirección General que, en
relación con los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la
condición, es necesario que la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su
defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo
de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de noviembre de 2005),
pues no necesariamente han de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento
o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y
adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la misma,
disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que
corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.
Por ello, debe confirmarse la nota de calificación, en tanto exige el consentimiento
del titular registral de la hipoteca cuya cancelación total o parcial se pretende como
efecto del ejercicio de la condición resolutoria.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-9674
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 71027
4. Respecto de los dos primeros defectos consignados en la nota de calificación, a
la vista de lo expuesto, no cabe sino confirmar el criterio del registrador, recordando que,
conforme a los principios generales de exigencia de titulación pública (artículo 3 de la
Ley Hipotecaria), no es posible aceptar la presentación de meras fotocopias.
5. En relación con los efectos que la resolución de la disolución del condominio
pueda tener frente al titular del derecho real de hipoteca que se inscribió con
posterioridad a la condición resolutoria, debe partirse de que, dada la singular relevancia
del cumplimiento de la condición, este ha de ser probado adecuadamente, no bastando
el mero lapso del tiempo en que la obligación garantizada deba ser cumplida. En la
demostración de ese incumplimiento han de intervenir todos aquellos que pudieran verse
afectados.
En los casos de ejecución judicial de la condición resolutoria ha señalado este Centro
Directivo que una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la
misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un
nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido
mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que
se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la
posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son
demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda,
y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir
en el procedimiento en defensa de sus derechos. Por todo ello, el ejercicio de la facultad
de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que
se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la
intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución
correspondiente para evitar su indefensión.
En los supuestos en los que el desenvolvimiento de la condición resolutoria se
realiza de forma extrajudicial, también ha indicado esta Dirección General que, en
relación con los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la
condición, es necesario que la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su
defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo
de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de noviembre de 2005),
pues no necesariamente han de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento
o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y
adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la misma,
disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que
corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.
Por ello, debe confirmarse la nota de calificación, en tanto exige el consentimiento
del titular registral de la hipoteca cuya cancelación total o parcial se pretende como
efecto del ejercicio de la condición resolutoria.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-9674
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
