BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63123

de septiembre de 2016: «la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la
cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal
cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como
presupuesto de la pena (Sentencia 486/2011, de 12 de julio, con cita de otras sentencias
anteriores) (…) En definitiva, como, con cita de otras muchas, afirma, de modo
contundente, la sentencia 1293/2007, de 5 de diciembre, «el artículo 1154 prevé la
moderación con carácter imperativo (...) para el caso de incumplimiento parcial o
irregular, por lo que no es aplicable cuando se da un incumplimiento total (...) o cuando
se trata de un retraso en el supuesto de cláusula penal moratoria (...)».
Al carácter excepcional del supuesto se refería la citada Sentencia del Tribunal
Supremo de 13 de septiembre de 2016 en los siguientes términos: «Tercero. Lo
sucedido en el caso de autos aconseja, sin embargo, que la decisión de mantener la
jurisprudencia expuesta en el anterior fundamento de derecho se acompañe con dos
consideraciones complementarias: una, desde la perspectiva ex ante propia del juicio de
validez de las cláusulas penales; y otra, desde la perspectiva ex post que atiende a las
consecuencias dañosas efectivamente causadas al acreedor por el incumplimiento
contemplado en la cláusula penal de que se trate, en relación con las razonablemente
previsibles al tiempo de contratar».
En el supuesto de la reiterada Resolución de esta Dirección General de 29 de agosto
de 2019 estaban involucradas dos sociedades mercantiles que tenían por objeto propio
la actividad inmobiliaria, por lo que puso de relieve que dicha posibilidad de estipular
cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la
autonomía privada que el artículo 1255 del Código Civil reconoce, de tal manera que
podrían considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales
cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la
celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del
incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente.
Así pues, cabe concluir que, de no darse las circunstancias excepcionales que se
dieron con ocasión de la Resolución de 29 de agosto de 2019, tal y como indicó la más
reciente Resolución de 6 de marzo de 2020, «la reinscripción en el Registro de la
propiedad a favor del vendedor exige por tanto consignación de las cantidades por aquél
percibidas, consecuencia de los efectos «ex tunc» que en relación a la restitución de
prestaciones determina el artículo 1123 del Código Civil y no sólo es exigible en caso de
existencia de titulares de cargas posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción
como consecuencia de la resolución de una compraventa con precio aplazado
garantizado con condición resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 RH, es
necesaria la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o –si
hubiera cargas posteriores– que corresponda, por subrogación real, a los titulares de
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario)».
5. Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto, conforme a la doctrina
expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, se han dado las circunstancias que
permiten la exclusión de la consignación. Las partes se limitan a pactar que «el impago
de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta
compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible» y
que «en caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad
equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho»; pero no se
pacta la exclusión de la facultad moderadora de los tribunales prevista en el artículo 1154
del mismo Código; ni la compradora ha aceptado la cláusula penal declarando su
proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la
falta de cobro del precio de la compraventa; ni dicha compradora ha renunciado, de
forma expresa e irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a
excluir la aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso. En
consecuencia, no dándose tales circunstancias, es precisa la consignación.
Por lo demás, ya puso de relieve dicha Resolución que de ser aplicable la legislación
sobre consumidores y usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la

cve: BOE-A-2021-8624
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 123