III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-7414)
Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa para inmatricular una finca y un aprovechamiento de aguas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 5 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 53682
Consecuentemente, no se llevarán a cabo en el presente expediente
pronunciamientos sobre cuestiones extrañas a los dos defectos señalados por el
registrador en su nota de calificación, como las relativas a la Gerencia Regional del
Catastro de Canarias.
3. Entrando ya en el primer defecto alegado por el registrador, considera el mismo
que la certificación catastral aportada en el título inmatriculador no resulta coincidente
con la descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone la aportación de una
certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la
descripción que se halla contenida en título inmatriculador cuando se trata de
inmatricular una finca por la vía del doble título público traslativo.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso
como el planteado del doble título: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto».
En consecuencia, dicho defecto ha de ser confirmado.
4. Lo mismo ocurre con el segundo de los defectos señalado por el registrador,
relativo a la falta de previa inscripción del heredamiento de «una tercera parte indivisa de
cinco horas y quince minutos de reloj de agua de la Heredad (…) en término de
Valsequillo de Gran Canaria» en el registro administrativo correspondiente y en el
Registro de la Propiedad.
Así resulta de las exigencias del principio de tracto sucesivo recogido en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que expresamente establece lo siguiente en su párrafo
primero: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos».
A este respecto, debe advertirse que, como ya señalaran las Resoluciones de este
Centro Directivo de 18 de julio de 2018 y 22 de noviembre de 2019, la legislación
hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia de aguas
públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones administrativas
de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en
realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada
en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma (artículo 334.8.º del Código Civil) y
de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas.
Todo esto ha dado lugar a varias posibilidades de reflejar en el Registro los derechos
privados sobre el agua: a) agua inscrita como finca independiente, en propiedad; b) agua
inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca
de que forme parte o en la que esté situada; c) derecho a beneficiarse (cualidad del
predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas
mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos); d) agua inscrita
en propiedad en favor de una comunidad especial considerada como entidad con
personalidad propia; e) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad
como finca independiente, y f) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en
propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca a que se
destina (que debe pertenecer al titular de la cuota).
En el presente caso, estamos ante un derecho a beneficiarse de aguas de una
propiedad ajena, situadas en otra finca, como así se infiere de su descripción como «una
cve: BOE-A-2021-7414
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
Miércoles 5 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 53682
Consecuentemente, no se llevarán a cabo en el presente expediente
pronunciamientos sobre cuestiones extrañas a los dos defectos señalados por el
registrador en su nota de calificación, como las relativas a la Gerencia Regional del
Catastro de Canarias.
3. Entrando ya en el primer defecto alegado por el registrador, considera el mismo
que la certificación catastral aportada en el título inmatriculador no resulta coincidente
con la descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone la aportación de una
certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la
descripción que se halla contenida en título inmatriculador cuando se trata de
inmatricular una finca por la vía del doble título público traslativo.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso
como el planteado del doble título: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto».
En consecuencia, dicho defecto ha de ser confirmado.
4. Lo mismo ocurre con el segundo de los defectos señalado por el registrador,
relativo a la falta de previa inscripción del heredamiento de «una tercera parte indivisa de
cinco horas y quince minutos de reloj de agua de la Heredad (…) en término de
Valsequillo de Gran Canaria» en el registro administrativo correspondiente y en el
Registro de la Propiedad.
Así resulta de las exigencias del principio de tracto sucesivo recogido en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que expresamente establece lo siguiente en su párrafo
primero: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos».
A este respecto, debe advertirse que, como ya señalaran las Resoluciones de este
Centro Directivo de 18 de julio de 2018 y 22 de noviembre de 2019, la legislación
hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia de aguas
públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones administrativas
de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en
realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada
en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma (artículo 334.8.º del Código Civil) y
de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas.
Todo esto ha dado lugar a varias posibilidades de reflejar en el Registro los derechos
privados sobre el agua: a) agua inscrita como finca independiente, en propiedad; b) agua
inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca
de que forme parte o en la que esté situada; c) derecho a beneficiarse (cualidad del
predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas
mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos); d) agua inscrita
en propiedad en favor de una comunidad especial considerada como entidad con
personalidad propia; e) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad
como finca independiente, y f) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en
propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca a que se
destina (que debe pertenecer al titular de la cuota).
En el presente caso, estamos ante un derecho a beneficiarse de aguas de una
propiedad ajena, situadas en otra finca, como así se infiere de su descripción como «una
cve: BOE-A-2021-7414
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Núm. 107
