BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 5 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 53645

parcelación ilegal (sin autorización administrativa), dado que como es entendible, la
venta de participaciones, por sí sola, no implica que exista parcelación ilegal, salvo que
haya atribución de uso de una porción concreta u otros indicios reveladores de una
voluntad parceladora (Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de fecha 9 de septiembre de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de enero de 2013,
entre otras), indicios a los que ninguna referencia se realiza en la Calificación
Desfavorable, desconociendo esta parte cual es la motivación que conduce a la Sra.
Registradora a adoptar esa solución, lo que nos sitúa en una manifiesta indefensión,
puesto que a esta parte no se le ha notificado hecho alguno, a través de la Calificación,
que sustente los motivos que conducen a la Sra. Registradora a dudar sobre la
existencia de una posible parcelación.
(viii) En consecuencia, y ante la ausencia de motivación o dato alguno en la
Calificación, dado que la expresión que se recoge en la misma como «Estas
circunstancias hacen dudar de la existencia de una posible parcelación ilegal..», se
refieren única y exclusivamente al hecho de que se haya adquirido la finca por un grupo
de proindivisarios, sin otros datos o circunstancias fácticas y/o jurídicas que puedan
sostener esa «duda» de la Sra. Registradora, hemos de alegar, siguiendo la doctrina de
la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de fecha 24 de
mayo de 2012, que no cabe predicar en la transmisión operada por la escritura, cuya
inscripción se ha suspendido, la necesidad de licencia urbanística de parcelación o la
subsidiaria declaración de innecesariedad, como se hace constar por la Sra.
Registradora interina del Registro de la Propiedad de Chinchón, pues el negocio jurídico
sobre el que recae la calificación que recurrimos, no genera una división ideal del
dominio que deba entenderse reveladora de un posible acto de parcelación sujeto a
licencia previa, ya que por el Contrario, la compraventa documentada supone la mera
transmisión de la titularidad de participaciones indivisas.
(ix) No se da por tanto, el supuesto de hecho previsto en el Art. 143 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, el cual se ha de
entender referido no a cualquier transmisión de participaciones indivisas, sino
únicamente a aquellas transmisiones en las que se produce la división ideal del dominio
mediante la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas. Como es
de ver, en la escritura calificada no se crea objeto de derecho alguno, físico o ideal, sino
que únicamente se transmite la titularidad de un objeto –la participación indivisa–, sin
que conste en el Registro de la Propiedad, ninguna advertencia, ni de prohibición de
disponer por parcelación urbanística ilegal o expediente sancionador en este sentido.
(x) Como ya reconoció la Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial
(Resoluciones de 10 de septiembre de 2015 y 12 de julio de 2016), una parcelación
urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y
objetivos fácilmente constatables. De modo que, la simple transmisión de una o varias
cuotas indivisas de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne, como es el
caso, derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la
finca, constituye, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un
principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner
de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la
utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual, pero realizarlo a priori, no
solo es propia de una conjetura, sino también de una invasión de competencias
administrativas ajenas al control registral.
(xi) Así, el Centro Directivo, en su Resolución de fecha 10 de octubre de 2005, en
un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría
otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación
ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el

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Núm. 107