BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50246

propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo
no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de
los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a los titulares del
dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido
sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que
no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay
que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que
resulte inscrita y no haya caducado. Los plazos de caducidad de la afección urbanística
establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997 tienen directa relación con
en el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que
establece que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya
la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco
años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
En cuanto al plazo especial de caducidad de dos años sólo se aplica en el supuesto
de que conste en el Registro de la Propiedad la liquidación definitiva, pero sin que pueda
exceder, conforme se ha señalado anteriormente, de los siete años desde la fecha
originaria de la afección. No hay previsión legal de prórroga de la afección practicada, en
consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la
norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la
Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que
exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (artículo 4.1 del Código Civil),
máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en
el ínterin. Sin perjuicio de la posibilidad de extender una nueva nota de afección en caso
de producirse una modificación del proyecto de urbanización que implique a su vez la de
las cuotas correspondientes a la reparcelación previamente inscrita.
3. Ahora bien (como ya señalara la Resolución de 23 de septiembre de 1998) con
independencia de si en virtud de la afección real de las fincas resultantes al pago de los
gastos inherentes al sistema de actuación seguido pueden los acreedores de la junta de
compensación por deudas contraídas en el desempeño de su cometido proceder
directamente contra las parcelas adjudicadas o pedir anotación preventiva de su crédito
como refaccionario, como ocurre en el caso presente; o, si por el contrario, ha de
recurrirse en tal hipótesis la vía indirecta de la acción subrogatoria (cfr. artículo 1111 del
Código Civil), lo cierto es que el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de
los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), y los
principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (cfr. artículos 20 y 38 de la Ley
Hipotecaria), suponen que en el procedimiento correspondiente, los titulares de las fincas
cuyo gravamen se pretende deben haber sido parte con carácter personal y directo, sin
que ni siquiera sea suficiente la mera notificación de la existencia del procedimiento
entablado, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (adviértase que la
junta de compensación, que aparece como deudora, tiene personalidad jurídica propia),
no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos.
Por lo demás, tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria
corresponde a la junta de compensación sobre las fincas de los propietarios integrados
en ella pues, dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la
actuación urbanística, cesan en el momento mismo de la aprobación definitiva del
proyecto de compensación.
En definitiva (como también confirmara la Resolución de 5 de octubre de 2009) el
hecho de que existiera una afección real al pago de los gastos de urbanización no exime
de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la
anotación, como consecuencia del principio de tracto sucesivo proclamado en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestación en sede registral del principio
constitucional de tutela judicial efectiva.
4. En el caso de este expediente además la nota marginal de afección a los gastos
de urbanización aparece registralmente cancelada por caducidad, por lo que el
incumplimiento del tracto sucesivo es aún más patente, debiendo el registrador proceder

cve: BOE-A-2021-6919
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Núm. 101