BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 46212

Aceptada la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las
que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el
contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un
consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata
de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto
sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha
prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el
segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la
legislación reguladora de la propiedad horizontal.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba
consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por
unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado
de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y
ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo
de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las
viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada
modificación de los estatutos –Resoluciones de 5 de julio de 2005 y 29 de mayo
de 2019, esta última en cuanto a la modificación de la participación en los gastos
correspondiente a un local comercial–).
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a
cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su
consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus
respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); asimismo ha concluido que
la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el
otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y de sus cónyuges –en
régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título
constitutivo (Resoluciones de 23 de junio de 2001 y 29 de marzo de 2017). En el mismo
sentido, y más recientemente, esta Dirección General ha considerado que la
modificación del título constitutivo para que el uso exclusivo que corresponde a un
elemento privativo sobre la azotea pasara a ser uso común de todos los propietarios,
requiere del consentimiento individual del titular de aquel elemento (Resolución de 17 de
enero de 2018); requerimiento que igualmente ha afirmado respecto de la modificación
de los estatutos en el sentido de restringir los usos que pueda desarrollar en su
propiedad el titular de los locales comerciales (Resolución de 27 de julio de 2018).
5. Atendiendo a las consideraciones anteriores debe determinarse si la
modificación pretendida cumple las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal
según la interpretación de esta Dirección General, y, por ende, si es susceptible de
inscripción. Y la respuesta ha de ser negativa, debiendo confirmarse íntegramente la
calificación de la registradora puesto que no consta el consentimiento expreso de los
titulares afectados por la alteración que se hace de sus respectivos elementos privativos.
Ciertamente, de acuerdo con la inscripción registral arriba transcrita las terrazas en
cuestión tienen la consideración de parte integrante de los pisos afectados (primero
derecha e izquierda), y por tanto, son elementos privativos. Ello mismo lo confirmó esta
Dirección General en su Resolución de 27 de noviembre de 2013 (a propósito de un
expediente que afectaba a las mismas fincas que ahora son objeto de la escritura
calificada), al rechazar la posibilidad de rectificar las inscripciones registrales si no era
sujetándose al régimen previsto en la Ley sobre propiedad horizontal –cfr. artículos 1.3.º
de la Ley Hipotecaria y 2.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio–.
De este modo, el acuerdo adoptado pretende modificar el carácter que corresponde
a tales terrazas, las cuales pasarían de ser elementos privativos a constituir elementos
comunes del edificio, lo que implica en todo caso la modificación de la descripción de los

cve: BOE-A-2021-6433
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Núm. 96