III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6433)
Resolución de 25 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Castro-Urdiales a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una comunidad de propietarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46210
diciembre de 2002, 4 de marzo y 4 de noviembre de 2004, 23 y 31 de marzo, 5 y 23 de
julio de 2005, 30 de noviembre y 13 de diciembre de 2006, 19 de abril de 2007, 9 de
febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 17 de octubre y 27 de diciembre de 2010, 8
de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril, 1 de julio, 4 de octubre y 27 de noviembre
de 2013, 21 de enero y 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 19 y 22 de abril, 5 de
julio y 7 de noviembre de 2016, 29 de marzo de 2017, 17 de enero, 11 de mayo, 27 de
junio y 18, 19 y 27 de julio de 2018 y 29 de mayo, 5 de septiembre, 25 de octubre y 19
de diciembre de 2019, y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 1 de junio y 23 de octubre de 2020.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público
determinados acuerdos adoptados por unanimidad el 17 de marzo de 2015 por la junta
de propietarios de un edificio, que no está constituido formalmente en régimen de
propiedad horizontal, por los que se modifica dicho régimen de modo que unas terrazas
que registralmente constan como de los pisos primero derecha y primero izquierda del
edificio «tienen el carácter de elemento común del edificio, siendo su uso privativo de los
citados pisos».
La registradora rechaza la inscripción por entender que, además del acuerdo
unánime de la junta de propietarios, es necesario el consentimiento individual de los
titulares de los elementos afectados a que el acuerdo se refiere.
El recurrente, por el contrario, defiende la suficiencia del acuerdo adoptado por
unanimidad de los propietarios sin que le puedan ser exigidos, a su juicio, requisitos
adicionales a los previstos por la Ley sobre propiedad horizontal.
2. Con carácter previo conviene recordar que de conformidad con el artículo 2.b) de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, las comunidades que reúnan
los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado título constitutivo
de la propiedad horizontal, como es el caso, se someten en cuanto al régimen jurídico de
sus partes privativas y elementos comunes a la citada Ley. Asimismo, según las
Resoluciones de 17 de octubre de 2010, 27 de noviembre de 2013 o 5 de septiembre
de 2019, «cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de
aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el
correspondiente título constitutivo», como se menciona en la disposición transitoria
primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y se desprende de
su propio artículo primero.
3. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –
es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos,
pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad
horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del
piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes,
sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características
más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una
cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas
del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo
segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e
indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes,
«que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo,
del Código Civil).
La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
cve: BOE-A-2021-6433
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 96
Jueves 22 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46210
diciembre de 2002, 4 de marzo y 4 de noviembre de 2004, 23 y 31 de marzo, 5 y 23 de
julio de 2005, 30 de noviembre y 13 de diciembre de 2006, 19 de abril de 2007, 9 de
febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 17 de octubre y 27 de diciembre de 2010, 8
de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril, 1 de julio, 4 de octubre y 27 de noviembre
de 2013, 21 de enero y 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 19 y 22 de abril, 5 de
julio y 7 de noviembre de 2016, 29 de marzo de 2017, 17 de enero, 11 de mayo, 27 de
junio y 18, 19 y 27 de julio de 2018 y 29 de mayo, 5 de septiembre, 25 de octubre y 19
de diciembre de 2019, y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 1 de junio y 23 de octubre de 2020.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público
determinados acuerdos adoptados por unanimidad el 17 de marzo de 2015 por la junta
de propietarios de un edificio, que no está constituido formalmente en régimen de
propiedad horizontal, por los que se modifica dicho régimen de modo que unas terrazas
que registralmente constan como de los pisos primero derecha y primero izquierda del
edificio «tienen el carácter de elemento común del edificio, siendo su uso privativo de los
citados pisos».
La registradora rechaza la inscripción por entender que, además del acuerdo
unánime de la junta de propietarios, es necesario el consentimiento individual de los
titulares de los elementos afectados a que el acuerdo se refiere.
El recurrente, por el contrario, defiende la suficiencia del acuerdo adoptado por
unanimidad de los propietarios sin que le puedan ser exigidos, a su juicio, requisitos
adicionales a los previstos por la Ley sobre propiedad horizontal.
2. Con carácter previo conviene recordar que de conformidad con el artículo 2.b) de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, las comunidades que reúnan
los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado título constitutivo
de la propiedad horizontal, como es el caso, se someten en cuanto al régimen jurídico de
sus partes privativas y elementos comunes a la citada Ley. Asimismo, según las
Resoluciones de 17 de octubre de 2010, 27 de noviembre de 2013 o 5 de septiembre
de 2019, «cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de
aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el
correspondiente título constitutivo», como se menciona en la disposición transitoria
primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y se desprende de
su propio artículo primero.
3. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –
es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos,
pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad
horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del
piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes,
sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características
más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una
cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas
del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo
segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e
indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes,
«que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo,
del Código Civil).
La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
cve: BOE-A-2021-6433
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